【蔡志雄專欄】太老的房子可以買嗎?

因為長期在不動產界耕耘並經常發表意見,所以網路上常常有朋友針對不動產的問題留言給我,其中有些問題是比較抽象的,像是房價會跌到何時?但不乏也有非常具體的問題,像是已經找到了特定的物件,把照片甚至於謄本統統傳給我,然後詢問我的意見?

所謂「秀才不出門,能知天下事」應該就是這個意思,我每段時間彙整網友當時提問的類型跟內容,大概也能推估市場的景氣跟行情。沒錯,房地產冷了一段時間,但這陣子我一下子收到三個不同的人詢問我關於特定物件的意見,當然,每個人的物件都不一樣,但是卻出現幾個共同的特色,「公寓、屋齡很老、頂加」。我想,見微知著,如果你最近也在物色物件,碰到這樣類型物件的機率應該 不小,那麼,這樣的物件可以買嗎?

能不能買是買方最關心的答案,但解答之前,應該要先思考一個問題,為什麼近期出現在市場上被考慮的物件,很大的比例是「公寓、屋齡很老、頂加」?要從賣方的角度出發,賣方為什麼會想要把「公寓、屋齡很老、頂加」的物件拿出來賣?

過去老公寓曾經有過非常風光的年代,一來使用空間大,二來土地持分高,一旦都更成功,那可是翻好幾倍的漲幅,但是目前遇上法令及實際狀況停滯不前,都更簡直是不可能的任務,這樣的物件當然會被屋主列為第一波出清的對象。

再者,詢問我的三個物件裡,有一間屋齡 36 年,其他二間都在 40 年以上,屋齡比年紀輕一點的買方還老。觀察這一波房地產的不景氣恐怕會持續不算短的時間,倒不是說會一路跌下去,而是會盤整很久甚至七、八年都有可能。老宅現在不賣,要擺到下一波起漲,那恐怕不小心都要變成古蹟了。

頂加多一層,使用空間更大為什麼要賣?其實頂加真正好用還不是自住,而是隔間出租,像雙北市目前出租投報率不到 2%,頂加只要合法樓層房價的二成到三成,卻可以讓租金收入乘以二,一來一回瞬間可以把投報率拉高到接近 4%,乍看是很好,但通常房子隔間出租後,只能轉手給投資方,自住的買方不會接手,未來房價不排除還有一成的下跌空間,短期所收租金無法彌補差額,倒不如趁現在脫手。

所以「公寓、屋齡很老、頂加」這樣的物件賣方想賣,很簡單一句話,就是「汰弱留強」。你希望你買的是別人把手上一堆挑出想淘汰的賣給你嗎?從賣方心態來觀察,自然很容易知道買方應該要做什麼樣的決定了。

不管是自住或者投資,都要考慮將來脫手換屋的時間,比如說,屋齡 30 年的房子打算持有 10 年,當然,買的時候只有 30 年會有人想買,但加上持有的期間變成 40 年,那就未必有人願意接手了。所以考慮屋齡,不是只有現在的屋齡,而是要把脫手前的持有期間也加上去,屋齡 36 年,甚至 40 年以上的房子,顯然太老了。

價格的考量之外,更重要的是居住的安全,老建物當時的建築法規對耐震係數的要求較不嚴謹,一定要確認建築結構的安全,畢竟,不管是自住還是出租,最終是人住在裡面,安全才是最重要的。


包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

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