中國地方政府房市降溫效果有限 瑞銀認為是這2大原因 ...

中國房地產市場在今年第 1 季飆升之後僅短暫歇息，便於 7 至 8 月間再度大漲。此輪漲勢似乎比前一次更為猛烈，高線和低線樓市都非常火爆。所有一線及諸多二線城市的地方政府已經採取措施為市場降溫，比如限制非本地居民購房以及提高購買第 2 套房的頭期款和抵押貸款比例等，但效果有限。

全國流動性過剩、投資標的有限、回報普遍較低以及激進的首付（頭期款）政策，都助推了今年的房地產熱潮，再加上資本管制，更是為樓市火上澆油。地方政府降溫措施效果不彰可部分歸因於中央政府出乎意料的沉默；中央政府並未推出任何自上而下的收緊措施。

瑞銀財富管理大中華區首席投資總監胡一帆認為原因有 2。首先，(1) 中央政府可能將房地產市場的上漲視為消化庫存並支撐成長的有效途徑。其次，(2) 家庭債務佔 GDP 的比重自 40% 的合理水準上升，有助於促進企業的去槓桿進程 (佔 GDP 比重高達 150%)，使中國的債務結構更為健康。

胡一帆指出，房地產熱潮已助長了一二線城市的泡沫，而在消化三四線樓市庫存方面卻收效甚微。這是因為，家庭槓桿率急速擴張，是因為貸款比例提高以及對房價只漲不跌的投機預期，而這並不可持續。企業去槓桿應與化解過剩產能以及國企改革並駕齊驅。

房地產熱潮還會持續多久？

仲量聯行數據顯示，中國房地產市場的總市值目前約為 270 兆元人民幣，約為名目國內生產總值 (GDP) 的 400%，遠高於美國 (2006 年佔 GDP 的 170%) 和日本 (1990 年佔 GDP 的 200%) 的最高年份。北京、上海和深圳三座城市的地產價值相當於美國房地產總價值的 70% 左右。近期的房地產熱潮可能還會持續幾個月，直至中央政府由於泡沫憂慮升溫以及社會不安定而出手遏制高歌猛進的房價。

瑞銀財富管理大中華區首席投資總監胡一帆預計在中國政府的干預之下，泡沫會逐漸消退，而不會突然破裂。中央政府採取行動後，售價和銷量都有望回穩，隨後會逐漸減速，並在數年內繼續調整與整固。擴大財政支出可以部分紓緩經濟成長所受到的短期負面影響。

長期來看，需要推出審慎的調控措施以防止土地和樓市價格過熱，包括自上而下有針對性地為高線城市和低線城市制定不同政策。