樓市黃金時代已過 政策組合拳或促房價軟着陸

和訊網消息9月27日，有消息稱滬深兩交易所正醞釀收緊房地產類公司債發行標准，並進行分類監管。對此中信固收團隊認為，遏制地王成為目前政策層穩住房地產行業系統性風險的關鍵防線，而當前風險偏好高的中小房企通過槓杆拿下地王會使其經營風險陡增。

由於對已經進入企業的資金，監管層進行監管的難度較大，此輪收緊消息正是在地產債尚未露出端倪之前收緊標准從源頭上遏制風險，向市場釋放導向性信號，引導債市資金的合理流向。

中信固收表示，此類政策具體效果還應當和其他相關政策綜合來看，如8月出台的「再融資收緊」的窗口指導意見、熱點城市不斷出台「限購、限貸」的政策等。通過窗口指導、行政手段以及常規貨幣政策工具的「組合拳」出擊，可能實現房地產價格的軟着陸。

新准入門檻政策若實施，受沖擊最大的就是近期拿下地王的中小型房企。中信固收表示，在融資渠道受到更嚴苛的監管之後，缺乏一二線樓盤控盤能力加之未來資金周轉對房價增長的高度依賴，一些房企可能無法覆蓋成本，導致資金流斷裂，債務違約風險增大。

而對於房地產龍頭來講，「融資空間將進一步擴大，資金滾續壓力減小之後可謂：進可投資擴張、退可派息分紅，未來道路撥雲見日，灑滿陽光。」中信固收表示。

據21世紀經濟報道稱，在監管層的一份測算中，目前交易所申報發債的房企中有111家符合上述四項標准；但另有53家不符合分類監管中基礎范圍的要求，其中包括北京鴻坤偉業房地產開發有限公司、四川新希望房地產開發有限公司、大連（樓盤）億達發展有限公司等。

中信固收表示，房地產行業來雖已走過了所謂的黃金時代，盈利方面波動逐漸減弱，但是一些地產龍頭NAV估值折價依舊較高。若此輪政策收緊落地，分類管理制度實施，房地產龍頭企業將在安全邊際內有更大空間施展拳腳，潛在的高股息分配率和逐漸降低的風險邊際將提升地產龍頭債信用資質。