首開股份：未來有看點 買入評級

首開股份(600376,股吧)作為北京龍頭國資房企，擁有456萬平米北京未結算資源，同時公司在北京國資房企整合中整合優勢突出，造就京內非市場化拿地優勢，中長期而言將打造公司京內存量和增量土地資源的優勢，將獲得更可持續的發展。從中短期而言，一方面，安邦6月通過定增持股4.58%，鑒於首開16-17年4.9%的股息率、董事會結構友好、後續存國改預期等優勢，預計安邦繼續增持概率較大，並且安邦定增成本11.85元/股也構成較強的價格支撐；另一方面，公司今年銷售表現遠超行業，預計全年銷售超625億元，同比增長95%，前8月銷售均價同比增長50%，而銷售量價大增將預示着後續業績高增、籌謀激勵和高分紅兌現等利好因素。鑒於銷售超預期，我們分別將公司16-18年每股收益預期小幅向上調整為0.87、1.12和1.67元，目前NAV折價28%，維持目標價16.85元，重申買入評級。

支撐評級的要點短期邏輯：安邦後續或繼續增持，定增成本11.85元構成強價格支撐。

6月安邦大比例認購公司定增，成為第二大股東，持股4.58%，並鎖定一年。鑒於首開16-17年4.9%的股息率（6月承諾16-17年每股分紅0.6元）、董事會結構友好（公司章程規定9人，目前在任6名，調整空間較大）、後續存國改預期（預計京內國企房企整合和激勵措施推出）等優勢，預計安邦繼續增持概率較大。另外，安邦定增成本11.85元/股也構成較強的價格支撐，而目前現價12.19元/股僅較之溢價2.8%，並年底前險資維護股價邏輯也同樣適用，強化價格支撐。

中期邏輯：銷售望翻番，預示後續業績高增、籌謀激勵和高分紅兌現。

前8月銷售481億元，同比增長174%，銷售均價22,444元/平米，同比增長50%，預計全年超625億元，同比增長95%。而銷售量價大增預示着：1）預計公司16-18年三年業績復合增速超27%（VS12-15年的9%），目前預收款已鎖定16-18年收入的100%、100%和15%；2）公司09年開始曾推出過兩輪現金激勵，而16年的銷售量價大增為籌謀激勵方案提供了較好的基礎；3）6月承諾16-17年每股分紅0.6元的分紅方案，而16年銷量大增將也確保最終該承諾兌現，增強對險資的吸引力。

長期邏輯：京國資房企中整合優勢突出，造就京內非市場化拿地優勢。

14年中，北京國資委曾討論過北京國資委下屬14家房地產企業的橫向整合問題，在目前國家倡導國企改革的大背景下，預計後續北京國資房企的整合將是一個大趨勢。而首開股份在總資產、凈資產、營業收入和凈利潤等各項指標上面都是遙遙領先於其他家國資房企，整合龍頭優勢尤其明顯。若首開最終成為北京國資整合平台，或將造就其強大的京內非市場化拿地能力，將獲得更可持續的發展。

評級面臨的主要風險房地產市場銷售弱於預期；跨區域經營風險。

估值鑒於銷售超預期，我們分別將公司16-18年每股收益預期小幅向上調整為0.87、1.12和1.67元，目前NAV折價28%，維持目標價16.85元，重申買入評級。

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