中海並中信：中信另謀出路

和訊房產消息歷時半年多，中海並購中信終於塵埃落定。9月15日，中海公告稱，完成有關自中信集團收購物業組合的主要交易，估值確定為310億元，支付方式包括股份增發和4處商業物業支付。同時，宣布中信股份常穎任中海非執行董事。

根據買賣協議，中海須透過兩種方式結算最終代價：一是中海以每股港幣22.52元向中信配發及發行10.96億股代價股份，總值為248.5億元，相當於緊隨發行及配發代價股份後中海公司經擴大股本的約10%；二是中海向中信出售物業組合作為資產代價，總值為61.5億元。

據了解，中海支付中信的4處商業物業（上海（樓盤）寰宇天下商業項目、南京（樓盤）中海商業與寫字樓項目、沈陽環宇城及寫字樓商業項目、濟南（樓盤）華山商業項目）將主要並入中信泰富平台。

另外，和訊房產獲悉，中信地產解散後，中信地產沒有劃入中海資產包的部分，將由新成立的中信城市開發運營有限公司（簡稱「中信城運」）運營。作為中信股份新的一級子公司，中信城運的具體定位目前還有待集團層面批准核定，預計年底敲定。目前中信城運在做的主要是老項目的運營和積極獲取新項目。

中海難啃的「硬骨頭」

在中海並購中信進入實操階段的整整兩個月後，中信原有的地產項目已開始重啟。

在具體並購項目操作層面，中海已全面接管中信地產項目，其銷售業績也將並入中海年底報表。9月10日，中信墅•雲邸開盤，174套房源全部售罄，均價為5萬元/平方米。而按照中信地產的原定計劃，這一項目在今年3月的計劃銷售價格僅為3.8萬元/平米。在天津（樓盤），5月份中海對接手過來的中信公園城和中信城市廣場便做了價格調整。

「盡管中海和中信對項目的操作手法不同，但接手中信的項目之後，中海並未做大的調整，價格也是跟着市場在走，5月北京（樓盤）和天津的房價整體都上漲了一大截。」業內一位銷售人士表示。

對於中海地產來說，在央企整合大背景下，一筆事關2400萬平方米土儲的重大收購，確實讓中海迎來新一輪壯大契機。中信轉讓給中海地產項目主要分布於25個城市，共126個項目。截至4月30日，總價值為1096.39億元人民幣。以住宅為主，包括已竣工待售的項目54個，正在開發中的項目31個，未開發項目41個。

對於中海地產而言，中信項目的注入，將進一步增加中海地產的土地儲備，幫助中海實現銷售規模的擴大。中期業績會上，中海地產董事會主席郝建民便稱，中信整合帶來了資源貢獻，集團全年可售項目貨值將突破3000億港元，因此決定把全年合約銷售金額目標上調到2100億港元。

不過，中海究竟吃下的是大餐還是雞肋，仍有待時間的考驗。知情人士分析，中信地產真正好的項目基本去化完，中海收購來的中信現有項目多位於去庫存嚴重的重災區。這些項目，曾一度拖累中信地產業績增長乏力，未來會不會成為中海的包袱，也很難說。

在經歷一番人事大清洗之後，中海對於中信項目面臨的問題除了人員的補給之外，更大的難點在於對中信項目在土地確權、定位、產品適銷等方面的突破。

中信另謀出路

「超過70%的員工選擇拿離職補償金離開，選擇留下的不到30%。」一位接近中信地產的業內人士告訴和訊房產，「整合之前，中信地產一批背景硬的老員工有的調回集團，有的則調到了中信股份其他地產或金融平台。」

和訊房產獨家獲悉，中信地產解散之後，中信地產沒有劃入中海地產的資產包由新成立的中信城運運作。該公司於2016年5月7日注冊成立，法人代表宋川，該平台目前有員工幾十人，幾乎都是原中信地產人馬。經過大半年的整合梳理，目前該公司主要業務是處理原中信地產的遺留下的一些未劃入中海的業務，同時也在積極尋求獲取新項目。

「因新公司剛成立，還在建章立制階段。關於此新平台的具體定位和業務范圍，目前還處於公司內部定位階段，最終的定位還在等中信股份集團層面的認可和批准。」一位接近中信城運的人士告訴和訊房產，公司的具體定位，要到年底才能清楚。

和訊房產查詢獲悉，中信城運主要經營范圍包括：項目投資；房地產開發（不含土地成片開發；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會議中心的建設、經營；大型主題公園的建設、經營。）；房地產經紀業務；銷售、出租商品房；投資咨詢；企業管理；餐飲管理；物業管理；房地產信息咨詢。

一位接近中信地產的業內人士表示，目前中信新平台的項目，主要是一些一級開發業務以及一些商業綜合體項目。「中信的優勢是政府資源，專注做一級開發及資源整合也有其優勢。」上述人士說。

不過，中信城運目前具體在運作哪些項目，由於沒有公開的全面信息，這方面信息尚不明確。

「中信地產劃入中信城運具體有哪些項目，公司內部目前也沒有完全梳理清楚，外部公開的信息也只是零散信息，並不全面。」上述接近中信城運人士說。

另外，和訊房產獲悉，在中信城運成立之後，此前成立100天的中信城市投資發展有限公司（簡稱「中信城投」）宣告解散。此前，中信城投平台被視為中信股份整合內部中信地產和中信泰富兩大業務的平台，但中海並購成行後，這一平台失去了存在的價值，目前已經解散。