中國樓市泡沫愈吹愈大 究竟誰是背後元凶

青島大學經濟學院教授易憲容撰文指出，判斷當前中國房地產市場形勢，如果不用「金九銀十」來表示，也意味着國內房價上漲還會持續，但是當前這種以投機炒作為主導的住房市場，國內房地產市場無論如何繁榮，只能是房地產泡沫愈吹大，房地產市場的風險愈來愈高。其房地產泡沫也只能是時間問題了。這篇文章具有一定參考意義。

隨着國內絕大多數城市房地產市場價格環比連續上漲15個月了，甚至於鄭州房地產價格連續上漲近40個月了，這不僅讓國內樓市的價格會愈漲愈高，也會讓這些城市房地產市場的泡沫愈吹愈大。

在這情況下，對於房地產開發商、地方政府及房地產投資者來說，當然希望新一輪的房地產市場的「金九銀十」一而再再而三地上演。但這樣只能會讓國內房地產市場風險更是增加。

信貸政策寬松鼓勵投機炒作

當前中國房地產市場三大問題明確：一是隨着各個城市的房價升高，這不僅會把絕大多數住房消費者排除在市場之外，因為他們的出價遠低投資投機者，而且會讓整個房市變為一個投資為主導的市場。

過高的房價只能讓住房投機投資者進入，而房價持續上漲，更是會強化住房投機投資者房價上漲預期。這就是為何近期來房價愈是上漲，投機投資者進入愈多，房地產市場銷售愈是繁榮的重要原因之一。

二是投機炒作者的房價上漲預期的強化，不僅因為一年多來房價一直在持續上漲，也因為央行鼓勵有住房投資者涌入房地產市場的信貸政策（如低利率、低首付、有房者可享受購買第一套住房的優惠政策）不改變。結果，今年上半年絕大多數的銀行信貸資金（7月份更幾乎全部的銀行信貸資金）都通過按揭貸款的方式涌入房地產市場。

投機炒作者知道，既然政府鼓勵用銀行信貸到房地產市場投機炒作，在當前的態勢下，錯過這種賺錢機會可能不會再來，因此要千方百計地進入這個市場。投資者及國內銀行也會預測，既然政府還在鼓勵國內各城市的居民涌入房地產市場，那麼短期內政府房地產政策不會讓房價下跌。這樣住房投機炒作者也就敢向銀行貸款買房，銀行也敢向他們發貸。這種雙向影響，也就會把各個城市的房價愈推高，並造成當前中國房地產市場的繁榮。在這種情況下，9月份國內不少城市房市銷售仍然不會減少，房價還是會繼續上漲。

三是當前不少城市房價上漲預期強烈的重要原因，還在於政府房地產調控政策的模糊性及不確定性。房地產調控政策的模糊性主要表現為政府本身知道當前國內房地產市場的泡沫巨大、房價過高、房地產市場風險高，但就是不明確指向。比如，7月26日中央明確指出要抑制資產泡沫，但是這種資產泡沫是甚麼沒有詳細指向。

無明確指示資產泡沫是甚麼

就當前中國的實際來說，不僅資產種類多，且資產泡沫的程度也有不同。如果要對當前中國資產進行認真評估，房地產泡沫應該是最大，所以當前要抑制資產泡沫，應該就是抑制房地產泡沫。但中央政府的文件對此沒有明確指向及界定，那麼中央政府的職能部門及各城市的地方政府就可以對資產泡沫根據自己的需要選擇性地來理解，並以這種選擇性的理解來出台有利各政府目標的相關政策。

比如，對於當前國內房地產市場的泡沫，盡管各個城市的泡沫程度有一定的不同，但其根源完全是央行過度寬松的信貸政策，住房投資投機炒作者利用住房按揭貸款涌入市場所導致的結果。或當前中國各個城市無論其房地產泡沫大小，基本上都是一個信貸過度擴張的問題及住房稅收政策過度優惠的問題，如果要抑制國內房地產泡沫，當然就得采取信貸政策收緊及住房稅收優惠政策取消。

地方抑遏泡沫僅各取所需

但是，由於對資產泡沫界定政策的模糊性，各個城市就能夠根本自己的理由各取所需地出台所謂的房地產調控政策。結果是這些房地產調控政策不僅不能夠抑制房地產泡沫，反之成了當地住房市場飢餓營銷的一種手段。事實上，這種情況在國內不少城市愈演愈烈。

還有，當前國內房地產調控政策不確定性主要表現為了迎合中央政府要抑制房地產泡沫要求，上半年房價上漲過快的城市紛紛都表示要出台房地產調控政策，比如上海、深圳、武漢、合肥、廈門、南京等城市。但是最後這些城市的房地產調控遲遲無法出台，甚至於有城市出來辟謠說不會出台這樣的房地產調控政策。

由於國內不少城市房地產調控政策出台的不確定性，自然讓國內住房投資投機者認為政府根本就不想調控過高房價，也不願意讓過高的房價下跌，使得房價上漲預期不斷地強化。這樣，不僅住房投機炒作者還會涌入房地產市場，房地產開發商也會涌入市場搶奪土地、制造地王。

房價上漲預期強化吹大泡沫

以此來判斷當前中國房地產市場形勢，如果不用「金九銀十」來表示，也意味着國內房價上漲還會持續，但是當前這種以投機炒作為主導的住房市場，國內房地產市場無論如何繁榮，只能是房地產泡沫愈吹大，房地產市場的風險愈來愈高。其房地產泡沫也只能是時間問題了。（文章來源：hket）