專家聲音

保障思路將以政策租賃房為主

李戰軍

易居房地產研究院發展研究所所長

公租房是對我國現行政策保障住房的創新和補充，對既不符合廉租房要求又無力購買經濟適用房的城鎮群體實行了一種政策覆蓋，對城鎮新進工作群體和外來務工群體解決住房問題提供了政策新路徑。公租房的建設和供應，將我國城鎮住房困難群體基本實現了全覆蓋，會改變我國城鎮政策保障住房內部的供給結構，并引導建立以政策租賃房為主、補貼銷售房為輔的政策保障房發展思路。

值得一提的是，上海率先在全國形成公共租賃房的實施意見，并形成了三大突破。一是成立市住房保障領導小組，明確區縣政府為實體性的公共租賃房發展責任平臺，市政府僅為支持性和協調性公共租賃房的發展責任平臺；二是市區兩級政府將組織扶持公租房投資經營管理的專業機構，負責公共租賃房建設投資、房源籌措、定向供應和經租管理；三是多渠道籌集房源。但是，意見缺少土地供應和資金籌措的具體支撐措施，還缺少多渠道籌集房源的時序量化目標，強制性不足，彈性較大。

公租房不會影響二手房租賃

黃河滔

21世紀不動產上海區域分析師

雖然公租房的推廣將促進住房保障的全覆蓋效應，但對二手房租賃市場的供求關系難以產生很大影響。如我們21世紀不動產上海區域數據監測中心對旗下分行的抽樣調查顯示，上海公租房方案尚未對交投雙方的心態產生明顯影響，在二手房的買賣、租賃市場均是如此。

一是目前各熱點租賃片區的待租房源相對緊張，在公租房大批量入市前，供求關系難以改變，如閘北彭浦、浦東北蔡等熱點板塊目前的租賃房源供求比普遍在1:2至1:3。二是租賃需求群體對目標房源所在區域具有很強的偏好，公租房即便具有一定的價格優勢，也未必能符合其實際訴求。

此外，目前上海二手房的年出租回報率普遍低于3%，業主追求房價上漲、物業增值的心態明顯，獲取租金回報尚未成市場主流，即便公租房大量入市，考慮其設有“限制”，也未必能沖擊到商品房租賃的市場格局，而能否逼出周邊買賣市場內存量房源的效果也待后市檢驗。

政策可操作性不強

邢元志

上海交通大學龍樂城市發展研究中心副主任

根據七部委最新發布的加快發展公共租賃住房指導意見，雖然公租房的資金投入、土地供應、建設標準、配租條件、供應范圍、供應對象等的決策權都是下放到各地政府的，但在政策支持方面，仍顯模糊，可操作性不強。

如資金來源，中央要求地方通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設和營運的投入，但是，地方從哪兒劃撥這些資金？各地之所以經濟適用房、廉租房都沒按計劃建設，就是因為資金不足。現在又要建公共租賃房，這錢又得從哪里來呢？要知道中國各地的財政都很緊張，有些地方的財務已經透支很嚴重了，如果沒有明確規定資金來源，那這公共租賃房的建設，很有可能會成為政府對民眾的“一紙交代”！

又如執行和申請，中央提出公租房建設用地納入年度土地供應計劃、予以重點保障，那地方政府是確保開發用地還是優先保證公租房用地？地方年度計劃用地指標基本是定死的，如果增加了公租房用地，那減少哪塊用地呢？另外，公租房的準入條件、“進出”程序、租金標準的設定也難界定；所以，各地政府最好就公租房的供應量、需求量、承受力等作出調查評估后再確立，以形成有效供應、實現良性循環。

公租房和廉租房的區別在哪里？現階段許多地方的保障性住房體系政策很“豐滿”、執行很“瘦弱”，經濟適用房、限價房、廉租房、公租房等形式繁多，但正如之前有過經適房和限價房之爭，如果公租房和廉租房只是覆蓋面和門檻不同，那何不合二為一，形成一個較寬泛卻可統籌的住房保障租賃體系？