地產信托尋求接力資金

持續深入的地產調控，正在使先期進入的信托資金陷入孤軍作戰局面，信托公司開始積極尋找意向接力資金，極力避免失控風險。

據中國房地產報12月27日報道，信貸嚴控、再融資關閘、銷售回籠放緩，持續深入的地產行業調控，正在使先期進入的信托資金陷入孤軍作戰局面。

“為了防止到期的過橋資金無法收回，有幾家信托公司正在委托我們為資金鏈出現問題的項目提供融資服務。”12月20日，一位私募基金管理人士透露，倘若缺少后續融資替代，一些先期進入項目的信托資金將很難全身而退。

這并非危言聳聽。中誠信托首席風險控制官湯淑梅表示，在全年地產信托規模放量的態勢下，并不排除部分激進、寬松的信托產品面臨血本無歸的風險。“為了避免這一結局，出于產品信譽考慮，一旦發現信托資金回收有虞，信托公司也只能啟動應急預案，主動為房企尋找替代資金。”

時值地產信托的再次整肅，在業內人士看來，盡管目前存在退出壓力的信托規模并不大，但銀監會要求自查地產業務合規性風險的要求也使坊間進一步相信風險預警并非空穴來風。

“中融信托等四家信托計劃被叫停，其余多家主動暫停，這都說明了當前信托公司在盈利模式上存在的問題與風險。尋找替代資金只是治標，關鍵還是要改變信托公司‘逐水草而居’的業務模式，培育自身的資產管理能力，只有這樣才能迎來穩定的監管以及穩定健康的業務增長。”中海信托研究人士分析。

尋求接力

成也蕭何，敗也蕭何。讓一些信托公司深陷孤軍無援狀態的正是其曾經引以為傲的“短平快”前期過橋融資。

在這種過橋模式中，大量的信托資金被當做土地出讓金而進入項目前期，并以此幫助房企拿到開發所需的“四證”，然后再通過土地抵押，獲取銀行貸款償還信托借款。

一個簡單的拆借就可以撬動大量低成本的銀行信貸，這套手藝在幫地產公司實現“空手套白狼”的同時，也成了信托公司的搖錢樹。所以，從提示風險到叫停“股權+回購”，盡管監管層屢屢試圖淡化這種過橋融資功能，但信托天生的靈活退避機制，依舊讓大量資金跑步進場，并隨著每一次的信貸收緊而規模大增。

而在今年史上最為嚴格的地產行業調控背景下，地產信托規模，至少在銀監會11月份發布“風險提示”之前，一路暴升。數據顯示，截至9月底，信托公司房地產信托業務規模已突破2200億元，而這一數字在去年全年不過是499億元。

“‘四證’齊全的貸款業務肯定輪不到信托公司去做。”11月，銀監會副主席蔡鄂生的話中有話。

“這在確認大量信托資金堆至項目前期的同時，也暗含了信托資金孤軍深入可能面臨的巨大風險。”中海信托研究人士如此分析。

果然，隨著地產行業調控的深入，銀行信貸、資本市場再融資、銷售回籠三大資金渠道持續收窄，大量地產項目的后續融資并不樂觀。一位信托公司的項目經理表示，其公司為太原一項目設計的信托方案，在銀行面前直接碰壁。“信貸一收緊，有四證也貸不出來。”

然而過橋資金的續存期大限不等人，沒有后續項目資金，前期投入有可能直接面臨血本無歸。

那么，繼續發行新信托產品進行置換？華奧信托業務經理郭春峰認為在當前的地產業務合規性整頓中，基本不會有信托公司逆風而行。

原有的信托資金申請續存期延期？湯淑梅直接否定了這一方法。“一方面延期要通過監管部門報批，很麻煩；另一方面，延期本身就暗含了項目資金鏈可能出現了問題，會對公司產品形象造成影響。很少有公司會這樣做。”

尋找樂于接力的資金成為首選，同樣在2010年得到長足發展的私募基金成了信托公司的重點關注對象。而私募基金甚至也向信托公司拋出了橄欖枝。金地旗下的投資平臺穩盛投資曾表示，一個地產項目往往需要不止一次融資，私募基金與信托完全可以攜手合作，篩選出優質項目，分幾輪對項目進行投資。

分析其中的合作深意，上述私募基金管理人士認為，其中至少有兩個原因。“這個時候與信托合作，把資金注入信托篩選過的項目或公司，一般相對成熟、資金回收時間短，不僅降低了風險，而且收益率還較高。”

對于接力的收益率，該人士進一步表示，一年期的回報一般在25%左右。

急務在于轉型

盡管信托公司在積極地尋找意向的接力資金，極力避免失控風險，但其中暴露的走量型的經營模式問題已經隨著銀監會新一輪地產信托業務的整頓而被放大和關注。

具體有多少信托產品在面臨這種風險，各家信托公司人士對此信息頗為隱晦，表示很難估算。“現在惟一比較樂觀的是，目前出現退出問題的信托產品還不是很多。如果真的大范圍出現退出難題，不要說能不能找到接力資金，就算找到了，開發商已經緊繃的資金鏈能否經受得起回報要求與信托過橋資金不分伯仲的私募基金，也值得商榷。”中海信托研究人士如是說。

這已經足夠給信托公司敲響警鐘。實際上，近幾年來信托公司的主流業務品種，從證券投資到信政合作，從銀信合作到地產信托，莫不因為“逐水草而居”的走量型盈利模式導致短期內業務暴增而在幾輪信托業監管中統統被重創。

尤其是被信托公司視為“肥肉”而一直難舍的地產信托投資，更是在此次年底整頓中被以風險自查形式變相暫停。

“實際上，這就意味著要暫停一段時間了。現在能募集的基本上都是在11月份發行的產品。估計得等到明年一季度末才會有所好轉。”盡管認為地產仍是長期的信托業務，但山東信托人士認為在目前監管層力圖扭轉信托盈利模式的意圖下，除非做出一些改變，否則一時很難恢復。

對于監管層的意圖，各家信托公司已經很明白。實際上，銀監會在闡述其對信托業的監管目標時也表示，力爭在3~5年內使信托公司的盈利模式有較大轉變，真正發展成為面向合格投資者，主要提供資產管理、投資銀行業務等服務的專業理財機構。

“提高自身的資產管理能力是關鍵，如此，擺脫過去簡單借貸模式的過橋融資向私募基金化發展才是符合監管的發展方向。”用益信托工作室表示，新監管變化下，只有實現創新，才能突破當前的監管困境。

(徐志嬌 編輯)

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