香河圈地權屬謎團

村民們不太清楚在自己土地上將要建起的樓盤叫什么名字，但他們知道這是哪家房地產公司的項目。

在11月14日河北副省長趙勇宣布暫停河北環北京13個區縣“首都經濟圈”地區項目和土地審批之前，十幾家大型房地產企業已將香河，這個距離北京45公里縣城的大小村莊劃分成若干區域，作為他們的“圈地范圍”。至今，他們已在香河圈地上萬畝。

而這些房地產企業圈地的手段也花樣翻新，并非之前的拿地后囤地不開發，而是通過與地方政府簽訂“新農村建設”合作協議，將成片的城中村、郊區村以及村民的耕地圈占，待地方政府運作后尋機“轉正”成國有建設用地。

誰的“歡慶”？

香河蔣辛屯已經看不到農田，到處被各類圈占土地的廣告圍擋所布滿。公路兩側是大片大片的荒地，在“歡慶城”的工地上，還沒有開工的土地上還挺立著枯黃的玉米稈，里面夾雜著一些還未來得及搬走的墓碑。

“歡慶城”為萬科和五礦置業聯合在香河開發的項目。五礦今年7月份發布公告稱，其在香河獲得一塊建設面積約60萬平方米的土地，土地價款為3.18億元。萬科隨后與其進行合作，以支付1.7億元土地價款的代價，獲得了該項目50%的股權。

這只是萬科和五礦在香河拿地的冰山一角。萬科北京公司一位負責人日前對媒體表示，萬科和五礦在香河準備建設大規模農業生態示范市鎮，規模在萬畝以上。

記者了解到，萬科和五礦與河北建設集團合作，在香河開展“新農村建設”工作，由河北建設集團等當地合作伙伴配合香河政府征占土地，待土地一級開發完成后，再在二級市場上宣布拿地成功。

“歡慶城”項目附近的村民告訴記者，政府征用耕地的補償是每畝每年1100元左右，協議支付19年。當地人均耕地面積是一畝七分，也就是說每人每年可以拿到不到1900元的補償款。

而住宅土地的補償款計算方法要麻煩一些。據村民介紹，院子的補償標準是每平方米270元，正房和偏房的補償標準分別是每平方米1800元和1080元左右。

專門為當地居民搬遷建造樓房的是一家香河本地開發公司，現在有幾棟已經建成并開始裝修，價格在每平方米1600元到2200元不等。

根據目前的這個補償標準，村民在搬遷后基本上不會剩余多少補償款，原來住宅面積小的還要補交一部分購房款。

除了一套住房，以及每人不到1900元的耕地補償，村民享受不到其它的任何好處，而代價是永久失去了他們賴以生存的土地。

相對應的是，“歡慶城”第一期 “別墅”市場售價已經到了8000-9000元/平方米，周圍的商品房價也到了4000元/平方米。

土地運作和權屬謎團

除了“歡慶城”是萬科和五礦聯合做的項目以外，當地還有富力、綠地、華業、萬通等眾多開發商，已經圈占建設用地近萬畝，遠期規劃的土地范圍上千平方公里。

在“歡慶城”等項目背后，是錯綜復雜的土地運作和權屬謎團。

由于各家開發商和地方政府都對土地產權問題避而不談，開發商大規模在香河所圈占的土地是否屬于集體建設用地，其中又有多少是耕地就成了一個謎團。

記者了解到，開發商通過與當地政府合作，前期投入資金后，后期就協議拿地。

北京一家開發商負責人對記者表示，這種協議合作的模式，在合法與不合法之間，早些年已經在北京禁止。

中國土地勘測規劃院一位專家對記者表示，開發商與地方政府合作，先圈占一定范圍的城中村、建設用地和耕地，然后進行拆遷、整治，集體建設用地完成一級開發以后，可以由地方政府申請“征地”，然后將這些土地“轉正”成為70年使用權的國有建設用地。

由于前期拆遷和后期轉正都是一個緩慢的過程，這些開發商多數采取了“圈而不建”的方法。記者調查了解到，很多開發商都綁定一個當地合作伙伴，然后給當地合作伙伴一筆錢（很少），由這個伙伴公司進行“整治”。

在蔣辛屯南邊的一個建設項目已經有村民入住。在住上新樓之后，村民們要面對更多的問題，每年的耕地補償款顯然不夠日常開支，也沒有養老和醫療保險，而就業是擺在他們面前的首要問題。

上述中國土地勘測規劃院的專家表示，香河地區所搞的土地整理合作主體是企業，這是比較激進的模式。而之前國土資源部所批準的城鄉建設用地增減掛鉤試點，絕大多數是政府主導。

據香河縣政府消息，該縣300個村已有293個確定市場開發主體，吸引44家全國知名投資集團參與，匡算協議投資達3000億元；香河開發區、現代產業園、家具制造業基地三個省級園區新上億元項目60個，中國農貿城、綠地食品城、陽光紅巖領袖文化產業園等一批現代服務業大項目相繼簽約、落戶、開工。

11月14日，河北省常務副省長趙勇表示，河北圍繞北京“環首都經濟圈”的13個區縣新項目和土地暫停審批，要等到2011年5月“首都經濟圈”規劃完成后再行商議。