上海全面執行新"限外令" 豪宅市場遭遇沖擊

外熱錢流向中國的房地產市場，住房和城鄉建設部、國家外匯管理局于11月15日就進一步規范境外機構和個人購房管理聯合下發通知。通知要求，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房，境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

記者從滬上各大房產中介機構了解到，目前上海已開始全面執行新版限外政策，在上海購房的境外人士都必須出具一份購房自住承諾書以及相關勞務證明。不過，由于境外人士的婚姻狀況、家庭關系較為隱秘，因此目前的限外政策只能針對個人，而境外人士家庭的購房狀況尚難嚴格限制。

須承諾“唯一”和“自住”

以經營市中心二手房交易為主要業務的德佑地產境外客戶占有一定比例。自上周新版限外政策出臺后，該公司要求每位購房的境外人士必須出具一份《境外個人、港澳臺居民和華僑購房自住承諾書》。記者在這份《承諾書》的范本上看到，境外購房人必須承諾“因在滬居住生活需要”且“所購商品住房用于本人及家屬的居住，并自覺遵守中國政府《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》的有關規定。”此外，境外人士購房時還需出具勞務合同，并能證明其已在上海工作一年以上。

而在信貸方面，記者了解到，境外人士購房往往通過外資銀行貸款。目前上海各家銀行也規定外籍人士只能貸款購買一套房產，貸款政策與外地人在滬購房差不多，要求出具勞務證明等。“銀行基本上還是通過征信系統查詢境外購房者的房產情況，如果境外人士此前購買過房產但未使用貸款，那么銀行方面可能會放行，但交易中心過戶環節也可能會卡住。” 凱盛經略（上海）投資管理有限公司市場部經理孫怡告訴記者。

據21世紀不動產上海區域市場中心的統計顯示，今年前10月上海二手房交易中，外籍人員和港澳臺人士的購房套數占比分別為0.90%和0.89%，較去年水平分別增長0.23%和0.08%。上述兩類人群的購買對象主要集中于中高端物業，總金額在300萬元以上的買賣分別占對應人群總交易套數的48.6%和51.2%。雖然在全市范圍內，境外人士購房比例并不大，但基本集中在古北、新天地、陸家嘴等傳統豪宅區域，因此一旦嚴格執行限外政策，對這些豪宅區域的成交將產生一定影響。

對境外人士家庭尚難限制

其實，早在2006年7月，建設部等六部門曾聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，明確規定境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。值得注意的是，2006年的限外政策并未嚴格限定境外及港澳臺購房者購房套數和住房性質，也沒有對境外機構進行專門設限，外籍人士購房在政策上一直相對寬松。

也正因為如此，此前境外人士時常打“擦邊球”在滬購房。據一位業內人士透露，不少境外人士會借本地居民的身份證在滬購房，規避限外政策，也有人在滬注冊公司，以公司名義在滬購房。不過隨著限外政策的升級，目前以公司名義購買商品住宅已經行不通，最新政策規定，境外機構只能購買自用的非住宅類的商業地產。

值得注意的是，住建部和外管局明確規定，新版限外政策限制的對象是“境外個人”和“境外機構”，境外人士的家庭購房情況并未給予明確限制。業內人士透露，由于外籍人士在戶籍、婚姻狀況、財產等方面的信息具有一定的隱秘性，因此以家庭為單位的“限外”仍存在一定的操作難度。國內居民購房以戶為單位限購一套，但是外籍人士的婚姻狀況很難考察，因此只有以個人為單位限購，家庭仍可以購買一套以上住房。