中糧地產(000031):今年將加大土地儲備

針對有媒體質疑公司存在財務問題的現象，中糧地產（000031）10日發布澄清公告表示，房地產行業開發周期長且前期投入大，在公司加大房地產開發投入而現金流入滯后的情況下，必然會出現階段性經營活動現金凈流出以及經營性現金流量與凈利潤不匹配的情況。在這一背景下，現金凈流出不能作為判斷公司盈利能力差的依據。

　中糧地產同日發布的2009年年報顯示，公司實現營業收入和營業利潤分別同比增長85.26%和116.25%；每股收益0.21元，較2008年增加162.5%。

　現金流不直接反映盈利能力

　近日有媒體質疑中糧地產現金流量與凈利潤不匹配，并以此認為公司盈利質量和現金資產質量較差。

　中糧地產介紹，2008年經營性現金流量出現較大負值的主要原因在于，當年公司支付北京后沙峪項目競拍土地成本約27億元（含契稅）及支付天津六緯路項目投入約7.5億元。公司認為，較大的經營性現金凈流出主要反映了公司當年加大了房地產項目獲取與開發的力度，但不能據此推斷公司資產質量與盈利能力處于較差的水平。

　中糧地產在公告中進一步介紹，公司目前很多住宅地產項目銷售狀況良好，如北京后沙峪項目一期于2009年11月份開盤，一經推出即銷售一空，實現簽約銷售金額8.77億元。

　對于相關報道認為中糧地產所得稅與利潤總額比例不匹配，并以此認為公司盈利數字存在巨大水分，中糧地產在澄清公告中認為，利潤總額與應納稅所得額概念不一致，所得稅不能直接按照利潤總額乘以稅率得出，需要按照稅法規定調整成應納稅所得額后計算。同時，由于公司住宅地產開發項目目前主要經營項目仍集中在深圳地區，2007年及以前深圳地區項目所得稅率享受15%的優惠稅率，根據相關規定，深圳地區項目企業所得稅率將在2008年至2012年的五年期間逐步過渡到25%。

　公司相關統計數據顯示，2007-2009年中糧地產所得稅費用與應納稅所得額的比例分別為17.85%、27.01%和26.99%，與公司當期適用的所得稅稅率基本一致。

　提高土地儲備成今年重點

　2009年全年，中糧地產實現簽約面積20.94萬平米，簽約金額31.15億元；結算面積16.42萬平米，結算收入17.16億元；已售待結轉面積11.32萬平米。截至2009年12月31日，公司在建擬建項目共7個，占地面積223.61萬平米，規劃總建筑面積249.11萬平米。2009年全年新增南京江寧G47項目和成都祥云國際2個住宅地產項目，占地面積13.19萬平米，規劃總建筑面積32.15萬平米。

　該公司判斷，一線城市由于前期房價上漲過快，行業政策調控的力度將加大，而對房價漲幅較小的二、三線城市，則會進一步推進城鎮化建設，優惠扶持力度將有所加大。

　中糧地產2010年將重點提高土地儲備能力。根據公司的土地儲備戰略：首先，保持必要的土地儲備量以滿足業務發展的要求，原則上最低不少于滿足三年戰略目標的要求；其次，密切追蹤行業趨勢，及時調整土地獲取節奏，確保合理的銷售凈利潤率和內部收益率；同時，以市場化拿地方式為主，以協議、股權收購、合作開發等方式作為有益補充。