意料之中的降準，對樓市資金面謹慎樂觀

俗話說“一年之計在於春”，在經濟下行壓力有增無減的背景下，央行也是迎難而上，選擇非周五的“立春”日降低存款準備金率，使得每周五降息、降準傳言的“周經貼”最終突然兌現，在市場意料之中，又在意料之外。

據我們測算結果顯示，此次降準能給市場最高提供約7000億元流動性，對房地產業而言，此次降準無疑能讓去年930以來的政策刺激效果得以延續，扭轉1月樓市成交“斷崖式”下跌的頹勢，但對其長期效果仍不宜盲目樂觀。我們認為：

1、作為經濟支柱的房地產業無疑將分潤部分流動性。政府大力支援合理住房消費，而在行業規模上，2014年房地產行業增加值、行業到位資金、銷售產品貨值分別占到全國gdp總量的6%、 9%和12%，支柱地位毋庸置疑。寬鬆的宏觀經濟資金面無疑與房地產業的資金流動密不可分，“降準”所釋放的流動性必會流入房地產業。

2、對購房者而言，降準后短期內可大幅提高銀行房貸額度、縮短放貸周期，增強購房者的支付能力，與此同時，資金量的增加，也為房貸利率加大優惠幅度提供了可能，推動觀望的購房者加緊出手。

3、對開發企業而言，此次降準能一定程度緩解資金壓力，來自銀行信貸融資的難度降低、成本下降，保障企業投資保持一定規模、加快項目新開工進程，穩定未來市場新增供應量，保持房地產市場平穩發展。

4、降息、降準都是市場預期之內，利好已提前消化。無論是資本市場還是開發企業抑或是購房者，在去年11月底的降息之后，就認為已經進入了降息頻道，對2015年的降息、降準預期都比較明確，普遍認為今年的資金面會相對寬鬆，因此，此番降準對預期影響不及去年降息刺激猛烈。反而還會強化進一步放松預期，加重觀望情緒蔓延。

5、整體市場資金面的寬鬆卻並不意味著房地產行業的資金“漫灌”。首先，放寬資金面的本意在緩解經濟下行壓力，降低企業融資成本，滿足實體經濟發展的資金需求。因此政府也會通過視窗指導使資金更多的流向實體經濟，而非房地產市場，最終能流入房地產市場的資金量不會再重蹈2009年的覆轍；另一方面，銀行金融業也面臨存款流失、有效信貸需求不足、壞賬率上升等問題，降準釋放的流動性最終能否全部流入經濟循環，更在於各銀行權衡自身的經營戰略和風險偏好。依次來看，房地產行業的資金面仍謹慎樂觀。

6、歷史數據表明本次降準對推動市場成交的效力不會太大。2014年房地產個人按揭貸款1.37萬億元，大約是當年全國人民幣貸款總額的2%，若以此推算，本次的流動性釋放只能帶來不到20億元的個人房貸，樂觀估計也只能撬動60億元規模的企業可售貨值，相比中國房地產市場7.6萬億元規模、單月6000多億的銷售額微乎其微。依次來看，降準很難說最終會收到多少實際成效。

7、行業迎來“新常態”，供過於求的內在邏輯沒有根本轉變，難現以往歷次調整后“量價齊升”局面。雖然行業迎來回暖轉機，但行業生態已發生改變，房地產超級大繁榮時代已經完結。整個市場已經處在供求相對平衡的狀態，甚至部分城市供過於求的情況下，房地產行業也進入新階段，即使市場預期和信心都有所回升，維持資金寬鬆格局，2015年行業仍將持續“盤整”，保持較為平穩運行的態勢。