地產項目貸款被死掐 龍頭房企也很難獲批

提要：某房地產商品交易會上，開發商工作人員向市民推介房源，疊加的手臂猶如給樓市加壓。銀監會近日提示商業銀行，要嚴控大型房企集團多頭貸款的風險，同時要求銀行對大型房地產集團實行并表授信管理，房地產集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的50%。

某房地產商品交易會上，開發商工作人員向市民推介房源，疊加的手臂猶如給樓市加壓。 IC供圖

隨著國家房地產調整政策不斷收緊，房地產企業經歷的信貸緊縮“陣痛”越發劇烈，大型房地產集團貸款也出現風險“警報”。

銀監會近日提示商業銀行，要嚴控大型房企集團多頭貸款的風險，同時要求銀行對大型房地產集團實行并表授信管理，房地產集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的50%。

一位來自國有商業銀行人士向南都記者透露，目前各行對房地產放貸異常嚴格，項目貸款信審通過率不足10%，“即使是信審部門紅名單的房產龍頭企業，也很可能會貸不到款。”該人士還表示，約有40%的開發貸款今年年底到期，如果開發商四季度銷售不暢，可能會有嚴重的現金流危機。

負債率飆升地產貸款風險凸顯

隨著調控的深入，房地產貸款風險暴露的苗頭開始增加。銀監會主席劉明康近日提出，房地產市場調整可能帶來房地產企業洗牌的風險。其中含義不僅指向中小型房企資金鏈斷裂的風險，同時亦暗示大型房地產企業也面臨著一定風險。

據知情人士透露，銀監會近期完成對60家大型房地產企業集團的摸底調查，發現房企集團多頭風險突出，涉及集團內互保貸款金額達1417億元，且60%的上市房地產企業上半年經營性現金流為負值。隨著房地產市場的調控，監管層也收緊了房地產行業貸款。有數據顯示，1-4月，房地產月均新增貸款2671億元，5-9月，房地產月均新增貸款僅為1302億元。而透過上市房地產企業的數據可以發現，今年以來即使是龍頭房企負債率也在飆升。據今年三季度的信息，萬科的負債率由二季度末的69.83%，上升至73.75%；保利地產為78.91%。綠城中國負債率更是高達158.8%。

房企集團授信需并表管理

據透露，銀監會調查的60家大型房企集團所屬的847家貸款企業中，同時在2家以上法人銀行獲得授信的有426個，同時在5家以上法人銀行獲得授信的有90個。

一位銀行業人士表示，大型房企集團多頭授信風險主要體現在眾多關聯企業互保的情況，還有一些企業在海外注冊相關企業，而商業銀行對部分股東信息無法完全掌握。針對這一風險，監管層要求商業銀行嚴控大型房企集團貸款的風險。要求商業銀行對大型房地產集團實行并表授信管理，房地產集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的50%。

據地方銀監局一位知情人士透露，根據銀監會的要求，地方監管機構需密切監測確保商業銀行實現信貸政策一致性，嚴格防止政策執行在機構間、地區間出現大的偏差。該人士還透露，監管部門近期在加緊審查企業的關聯交易，嚴防信貸資金轉移和挪用，并防止企業通過關聯交易抽逃資本，嚴格控制貸款關聯擔保，禁止互保。他對南都記者表示，隨著地產調控的持續，一些龍頭房地產企業也可能出現資金鏈斷裂的風險，銀行此時對房地產貸款的風險控制絲毫不敢松懈。

龍頭房企貸款亦艱難

“今年銀行額度吃緊，首先壓縮的就是開發貸款。”上文提及的股份制銀行信貸部人士對記者表示，調控影響了開發商銷售回籠減少、利率上升、名單制管理、貸款集中管理等等因素令房企資金鏈吃緊，現金流危機的風險可能會向龍頭企業蔓延。

一位大型國有商業銀行的人士也表示，約有40%的開發貸款今年年底到期，如果開發商四季度的銷售不好的話，可能會有嚴重的現金流危機。該人士對記者表示，該行總行目前對項目貸款分為禁止類、優先支持類以及謹慎控制類。“10個項目貸款的申請，總行能批下來1個就不錯了，即使是信審部門紅名單的房產龍頭企業，也可能會貸不到款。”該人士表示，對于“四證”不全，或者資本金未到位的中小型房企，申請貸款幾乎是不可能的任務。

“原來不少大型房企被銀行視為優質客戶，但是房企的負債率整體上升，部分房企集團關聯貸款的風險隨之累積，如果調控持續，風險可能會集中釋放。”一位來自股份制銀行信貸部人士對南都記者表示，過去作為“香餑餑”的大型房企如今也可能得不到銀行的貸款。