地產大佬圍食廣州城中村

曾經是中國首個“億元村”的廣州楊箕村正在度過最后的時光。超過90%的村民在楊箕村拆遷補償協議上簽字，這意味著在未來一到兩個月，富力將成為這個村莊的新主人。

在目前進行的廣州4個城中村改造項目中，富力、保利和新鴻基成為先行者。廣州地產大佬們正在圍食一場城中村改造的土地盛宴。

收益

在大多數廣州開發商的眼中，城中村改造的高投資高回報幾乎成為不爭的現實。城中村改造項目土地溢利遠較招拍掛市場更大。

2007年9月，作為廣州市第一個城中村改造試點項目，廣州獵德村56.8萬平方米的土地拍出46億元的價格，樓面地價8098元/平方米，曾是廣州“地王”的標志，今年下半年，該項目首批商品住宅將投向市場，珠江新城住宅平均售價超過25000元/平方米。

保利地產于去年10月拿下的琶洲村4塊城中村改造項目，同樣如此。由于已與琶洲村單方面達成協議，保利地產以1.42億元的價格拿下琶洲村4個改造項目。因為保利承諾投入44.7億元用于琶洲村改造，并同時承諾投入基礎設施配套資金3億元。以約50億元的價格獲得不限戶型的商品房用地40萬平方米，商業金融用地64萬平方米，溢利機會巨大。

2009年下半年，廣州琶洲區域一手房價格已經突破15000元/平方米，部分高端公寓項目售價在25000元/平方米。這意味著保利僅從住宅項目便可收回約80億元，足以保證全部城中村改造及新建商業運營項目。

廣州引入社會資金改造城中村的模式，盡管具體合作不做界定，但城中村改造基本分為回遷安置用地及商業用地兩部分。廣州市的本意，是希望通過商業用地的土地收益來解決城中村改造費用，由村集體和開發商組成新的項目公司負責改造及拆遷等一系列工作。

這使得開發商在回遷房部分仍然有利可圖。大多數城市核心地區的城中村改造，村集體均會在回遷部分要求建設一些商用物業，以用于出租，作為村集體穩定的收入來源。本報了解到，開發商往往參股村集體回遷部分的商用物業，共同運營。這使得開發商在除固定商業用地的運營之外，仍有更多的可收益來源，城中村改造成為一個巨大的利益池。

門檻

“一方面是投資規模巨大，另一方面是投資周期長，此外是開發商本身的資源優勢和協調能力，這些方面限制了很多開發商進入到城中村改造項目中。”恒昌房地產顧問有限公司總經理何世紅對本報說。

何世紅同時認為，一個城中村改造項目從拆遷到項目推向市場周期遠較普通招拍掛獲得的土地更長，不確定因素非常多。

“要90%以上的村民同意拆遷方案，整個拆遷補償協議的制定就是政府、開發商、村委及村民之間利益平衡的過程。其后還要拆遷，建設回遷房，再然后才是商住項目，商住項目的規劃還要上報審批、公示。這個過程考驗的是開發商長期投資的能力。”何世紅對本報表示。何世紅認為，正常的城中村改造的周期應該在3—5年。

超過十億乃至數十億的高額資金投入成為最大的門檻，較長開發周期對資金沉淀的效應亦使得中小開發商不敢介入。

“廣州大部分城中村改造項目均是通過住宅及商用物業綜合開發實現的。”一位廣州房地產開發商對本報表示，“只有新鴻基敢全部上住宅及公寓，因為他們資金實力強。”

事實上，大多數參與城中村改造的開發商多數選擇了商住綜合開發模式，即通過住宅銷售來收回改造及商業運營部分的成本，而后通過商場、寫字樓及酒店獲得長期穩定的收益。

“城中村土地優質，適合做長期投資。”上述開發商表示。

此外，何世紅還認為，開發商是否得到村集體信任同樣是城中村改造的關鍵。保利地產內部人士對本報表示，保利之所以能夠拿下琶洲村改造，得益于保利長期在琶洲經營的能力。“保利在琶洲做了很多年，和琶洲村方面一直合作愉快，雙方有信任的基礎。”

新鴻基方面此前在接受本報采訪時表示，之所以能夠進入林和村，新鴻基在廣州本地的影響力起到了關鍵作用。他們相信新鴻基這樣的香港品牌公司能夠保證整個拆遷過程，不至于讓回遷工程爛尾。

“這使得中小開發商和缺乏市場認可度的開發商幾乎沒有機會。”何世紅對本報說。