監管層收緊房貸路線圖

11月15日早上的一條新聞引起了房地產商和市場的高度關注，該新聞報道指出，工、農、中、建四大行在10月底已經停止房地產新增開發貸的審批，而這次停止并非月度性停貸調整。

當日下午，部分大行否認有這個政策，稱銀行并沒有停止房地產開發貸。傳聞雖然被否認，但該消息估計激出房地產企業一身冷汗，因為年底之時，正是需要資金之際。

雖然傳聞被否認，但監管層不斷收緊商業銀行對房地產企業發放開發貸款、土地儲備貸款以及個人房貸的事實，也能從其每季經濟形勢通報會對房地產風險的措辭變化中感受得到。

傳開發貸停止

四大行停止開發貸款，這條新聞占據了11月15日財經網站的主要位置。雖然當日下午，中農工建四大行的新聞處均對外否認了該消息的真實性。

相似的情況在8月末也曾經出現過。8月末，市場傳聞商業銀行在8月余下的工作日中停止發放開發貸，隨后國有大行在中報發布會上否認了傳聞。

一面是政府不斷出臺房地產調控政策，一面是市場傳聞商業銀行停止開發貸款，在不到4個月內，出現兩次傳聞，商業銀行是否接到監管層的窗口指導卻無從考證。

11月17日，一位股份制商業銀行人士接受本報記者采訪時表示，雖然四大行否認了傳聞，但是并不能夠排除監管層對商業銀行進行了臨時指導，或者商業銀行總行根據國家政策調整貸款結構，并把審批權收至總行層面。實際上從年初開始，房地產貸款一直處于趨緊的態勢。

上述人士分析道，商業銀行本著早放貸早收益的原則，基本上前三個季度就把貸款額度用得差不多了。而且，前10個月金融機構已經發放了6.9萬億的新增貸款，在余下的兩個月內的放款空間不是很大。如果說10月末就停止新增開發貸的發放，也是有一定可能性的。

從監管層的數據也可以看出，商業銀行從年初以來一直在不斷減少房地產貸款的發放。1-4月份，房地產貸款月增2671億元，從5-8月，呈現一種下降趨勢，分別為1817億、1273億、1033億、1000億元。

房地產信托的火爆也佐證了商業銀行不斷在收緊房地產貸款。根據普益財富提供的數據，從8月-10月,房地產信托產品累計發行規模高達349.54億元,超過了2009年全年的發行規模312.72億元，并且8、9、10三個月房地產信托產品的平均預期收益率分別為9.80%、10.10%、10.57%,而其中有部分房地產信托的預期收益率超過了15%。從中可以看出，房企不惜付出高額成本來進行融資。

監管層收緊房貸有跡可循

無風不起浪！

市場上停止開發貸的傳聞不斷，實際上與國家調控房地產有著密切的聯系。

隨著政府對房地產市場調控不斷的深化，個人房貸也與時俱進。監管層從限制商業銀行發放第三套房貸款，到要求商業銀行停止發放第三套房貸款，再到不能夠提供當地納稅證明的也不能申請房貸，以及要求商業銀行禁止發放大額消費貸款曲線救房貸。

監管層對個人房貸的收緊是消費者能夠切身感受到的，而監管層年初禁止信托輸血房地產土地儲備貸款，再到限制房地產開發貸款，并且對60家大型房企風險摸底，無不反映出監管層對房地產行業風險的謹慎。

隨著國家房地產調控的進一步深入，監管層也要求商業銀行做得更加細致化。監管層要求商業銀行以集團為單位，實行集團并表授信，并且集團和成員企業貸款總額度不得超過在建工程的五成。

而在國十條剛剛頒布之后，監管層在第三次通報會中曾指出，要求商業銀行認真落實以在建工程為抵押貸款的審慎要求，并且要根據實際情況控制房地產企業開發貸款的成數。

在政府對一些囤地、炒地以及捂盤惜售、延遲開竣工時間以及“四證”不全、項目資本金不足的房企進行曝光時，監管層也從開始的不能對其發放新增貸款，并要積極保全已發貸款，再到防止房地產信托為上述企業提供融資，緊接著發展到對上述不合規房企禁止發放新的開發貸款和貸款展期。

在4月份，銀監會一部主任楊家才在接受媒體采訪時指出，房企的開發貸款和土地儲備貸款還跟房屋銷售相掛鉤，銷售款在銀行封閉運行，隨著賣房的進度償還原來的貸款。隨后，監管層要求商業銀行要經常測算項目開發的進度以及用款需求，并且根據“受托支付”和“實貸實付”原則，把握好發放貸款的節奏，并嚴格要求對出售款回流進行限制。