香港財爺警告：冰火交織 樓市恐大上大落 需要時出手穩樓

昨 (27) 日啟程前往北京出席京交會活動的財政司司長曾俊華，臨離開香港前不忘就樓價高企發出預警。他指今年 4 月的整體樓價相比 1997 年高峰時更高出 13 個百分點， 3 月時的成交宗數更是 2010 年 11 月來最高。香港樓市在環球經濟疲弱、外圍不穩定因素累積到危險水平，與低利率和流動資金充裕的夾縫間，極可能「大上大落」。他呼籲巿民置業要量力而為，又表明金管局若有需要，會在不影響首次置業市民的前提下，收緊按揭成數。

《星島日報》報導，曾俊華昨日一篇名為「樓市面對冰與火」的網誌上警告，現時經濟及金融環境極不尋常，樓市的走勢難測，但樓市的風險正與日俱增，樓市極可能會「大上大落」。他重申，樓市發展涉及數以 10 萬計家庭的福祉，影響極為深遠，政府會時刻保持警惕，密切留意市況，「如有需要，我會毫不猶豫推出進一步的措施，以確保樓市健康平穩發展。」

曾俊華解釋，現在的經濟環境猶如冰與火，冰是現在環球經濟疲弱，外圍不穩定的因素已累積到危險的水平，受歐美經濟不穩影響下，本身經濟基調相對較好的亞洲，出口及工業生產數據都顯示增長正在放緩。而香港經濟今年亦預料是「低速增長」，本地生產總值只會有 1-3% 的實質增長，低於過去 10 年的平均增幅。外圍風險升溫，加上本地經濟放緩，定必為金融及資產市場帶來下行壓力，近期股票市場出現動盪就是證明。

火則是低息環境持續、流動資金充裕，刺激到本地樓市成交自 2 月起反彈。他指在 3 月送交土地註冊處登記的住宅物業買賣合約高達 1 萬多宗，是 2010 年 11 月以來最高， 4 月合約數目仍然高企於 8200 宗。樓價自 2 月起更是急速回升，初步數據顯示， 4 月整體樓價較去年 12 月累計上升 8 個百分點，相比 1997 高峰更高出 13 個百分點。

他表示環球經濟疲弱、不穩定性正累積的背景之下，但樓市卻急速反彈，情況並不健康，只要低息及流動資金充裕的環境一日存在，樓市很容易會再次出現「不理性亢奮情況」。他警告，歐債形勢惡劣，歐美央行可能為刺激經濟，進一步採取量化寬鬆措施，令全球流動性氾濫因素加大，進一步增加亞洲資產泡沫的風險，一旦經濟下滑或息口掉頭回升，本地樓市便會面對巨大的調整壓力，對香港的經濟和金融市場會造成極大的破壞。

曾俊華對 5 月樓市氣氛轉淡，但早前數月卻急速反彈，這種如坐過山車的情況感擔憂。他指政府自 2010 年初，已在增加土地供應以增加樓宇供應、壓抑物業投機活動、防止按揭信貸過度增長，和提高物業市場的透明度這四方面推出措施，確保樓市健康發展。

他特別強調增加住宅供應的措施已取得成果， 2009 年 9 月住宅供應低位時僅得 5 萬 2000 個，但 2012 年 3 月底已急升至 6 萬 4000 個，而上周五政府也宣布進一步增加住宅用地的供應，令本財政年可建的私人住宅單位高達 3 萬個，證明政府增加土地供應的決心毋庸置疑。

而為防止按揭信貸過度增長，金管局自 2009 年 10 月起已四次推出樓市逆周期審慎監管措施，即收緊按揭成數與供款佔入息比例的限制，他強調如有需要，金管局不排除再收緊按揭成數。他強調樓市的發展往往涉及數以十萬計家庭的福祉，政府會時刻保持警惕，「如有需要，我會毫不猶豫推出進一步的措施，以確保樓市健康平穩發展。」他又呼籲巿民在作出置業決定前，必須審慎，要量力而為，小心各種潛在的風險。(接下頁)

[NT:PAGE=$]

對此，市場看法分歧。新盤睇樓客認同，目前樓價高企，未來樓市受外圍因素影響，將會出現下調的風險。但亦有投資者認為，低息環境持續，買樓收租仍然有利可圖，亦相信新一屆政府不會推倒樓市。

香港《文匯報》報導，日前，反映香港二手樓市的中原城市領先指數 (CCL) 已經衝破 1997 年 10 月 19 日錄得 102.93 點的舊紀錄，意味著整體樓價已超越 1997 年。雖然有個別學者及發展商稱，仍看好香港樓市前景，認為樓市即使存在風險，但不及 1997 年大，料樓價高位可持續一段時間，下半年或因歐美和內地再推量寬措施有機會再創新高。

香港置業也指出，在利率維持偏低下，目前供樓負擔比率仍不算高。以最新平均呎價 6103 元 (港元，下同) 、 500 方呎單位做 7 成按揭、供款 20 年、按揭利率 2.3% 計算，月入約 3 萬元的家庭供樓負擔比率約為 37.7%。

但事實上，資金湧入樓市令樓價步步高升，樓市的泡沫確在增加。首先，是近日的單位成交量並未隨樓價攀升，造成「乾升」現象。剛過去的周六日主要屋苑成交數量繼續下跌便是證明。

其次，在外圍環境方面，目前歐元區經濟體前景未明，而內地的統計數字顯示，內地經濟增長也在放緩，港股也因此而連跌多日， 5 月至今恒指已跌 11.3% ，市值蒸發逾 2 兆元，一旦歐債危機惡化，外資撤離香港，內地投資者要套現離場，屆時股市大跌，樓市也不可能獨善其身，引發市場震盪。

已經在深水區內置業的張先生指出，日前曾經參觀房協的喜雅，現再參觀景怡，比較後均認為新盤訂價貴，而整體樓價亦屬高，估計樓價將於未來幾年會下跌，屆時才會再入市。主要由於相信加大市場供應非樓價真正下跌的原因，香港樓價主要受外圍因素影響。

本身已有物業收租的李先生表示，是否購入單位主要視乎租金收入可否足夠供樓，如買樓收租有 3-4% 回報已高於銀行利息，因此計劃購入最細 300 餘呎單位作收租用途。他認為，美國有機會再推量化寬鬆政策，因此預期未來低息環境不止至 2014 年，可能仍會維持相當一段日子。而候任特首梁振英已經表明，新一屆政府不會大量推出土地供應而推倒樓市，因此對樓市有信心。