專家：7月樓市明顯降溫 降價預期增強

專家認為，7月樓市已明顯降溫，受市場低迷預期影響，接下來部分項目會出現緩工現象，迫于銷售壓力，下半年開發商降價的可能性進一步加大。

據新華社8月12日報道，國家統計局10日公布的數據顯示，7月全國房地產開發完成投資環比下降近三成，商品房新開工面積環比減少近四成。專家認為，樓市已明顯降溫，受市場低迷預期影響，接下來部分項目會出現緩工現象，迫于銷售壓力，下半年開發商降價的可能性進一步加大。

投資回落預示開發商對后市不樂觀

數據顯示，7月份全國房地產開發景氣指數延續了自2010年4月份以來的回落態勢，為104.72，比6月份回落0.34點，不過依然連續12個月運行于景氣區間。上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，接下來景氣指數還將繼續下行，預計將于年底步入100點以下的不景氣區間，明年二、三季度會觸底。

1-7月，全國房地產開發投資23,865億元，同比增長37.2%，增幅較1-6月縮小0.9個百分點。這是繼2010年5月觸頂以來的連續第二個月回落，但繼續處于歷史高位。從月度情況來看，7月房地產開發完成投資4,118億元，比6月環比減少29.4%。楊紅旭認為，受調控政策影響，接下來數月開發商的投資熱情將會繼續逐步降溫，房地產開發投資同比增幅將持續回落，預期全年增幅將回落到20%左右。

1-7月，全國房地產開發企業房屋新開工面積9.22億平方米，同比增長67.7%，增幅與1-6月基本持平。這是繼2010年5月新開工面積觸頂以來的連續第二個月回落，但是繼續處于歷史高位。業內人士認為，受市場低迷預期影響，接下來部分項目會出現緩工現象，這一增幅將會持續回落。

從月度情況來看，7月份全國商品房新開工面積為1.17億平方米，比6月份大幅減少38.4%。值得關注的是，這是自09年11月以來，首次跌破到1.2億平方米以下。楊紅旭認為，開發商對后市判斷仍比較謹慎，從7月數據來看，下半年樓市整體環境難言樂觀。

長江證券房地產分析師蘇雪晶告訴記者，7月份開工面積回落有季節性因素，一般第三季度開工量都相對較低，但今年以來新開工面積同比一直維持較高的增速，預計全年新開工面積在14億平方米左右，增長幅度達22%左右。“從最新披露的上市公司中報來看，保利地產和萬科都沒有調整全年開工計劃，甚至年底會大幅提高，這完全超出了市場之前的預期”。蘇雪晶也坦言，實力雄厚的大公司比較樂觀，而一些中小開發商未必都有好日子過。

1-7月，全國商品房銷售面積4.58億平方米，比09年同期增長9.7%，增幅比上半年回落5.7個百分點；銷售額2.29萬億元，同比增長16.8%，增幅比上半年回落8.6個百分點。7月當月，全國商品房銷售面積6,466萬平方米，同比下降15.4%，較6月份減少29.7%，低于09年7,800萬平方米的月度均值；全國商品房銷售額3,066億元，下降19.3%。

楊紅旭認為，下半年，銷售面積同比增幅還將持續回落，預計全年成交量將比09年出現兩成左右的下滑。同時，下半年商品房預售量將顯著增加，開發商銷售壓力增大，降價的可能性進一步增大。

地產四大龍頭企業萬科、保利、招商地產、金地集團的中期財報目前已全部公布，上半年四家公司存貨總計近2,900億元。對下半年房地產市場的走勢，四大房企也均認為將“回歸理性”。金地集團在財報中稱，隨著房地產調控的深入、競爭的加劇和供應量的增加，房價進一步下滑將“順理成章”。預期隨著下半年供應量的增加和企業資金趨緊，將會有更多企業加入降價促銷陣營。

1-6月份萬科完成竣工面積128萬平方米，僅占全年計劃竣工面積504萬平方米的25.4%，大部分項目竣工集中在下半年。萬科總裁郁亮表示，下半年中央調控不會動搖，房地產行業也不會再經歷大反彈。下半年的供應量將在10月份左右明顯加大，這將導致價格過快上漲的城市一定會有明顯的改變，價格回落是很正常的事情。據介紹，自4月新一輪調控政策出臺后，萬科的單月銷售均價下降了15%左右。

7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點，環比持平。自4月份成為這輪房價同比增幅的高點后，已連續第三個月出現回落。專家認為，今年剩余月份，這一增幅將基本保持回落和振蕩態勢，明年一季度或將出現負增長。7月份房價環比持平說明當前市場處于膠著狀態，買賣雙方在價格上互不讓步，這也正是近期國家相關部委再三重申和強調調控不放松的主要原因。

蘇雪晶認為，目前房價還處于微跌的狀態，政策也剛剛見效，如果價格依然堅挺將會使得整個行業的調整時間延長，甚至有可能招致政策進一步收緊。

國泰君安房地產分析師孫建平也認為，很多一二線城市開發商和二手房東因為銷量持續回升而不愿意降價，若市場普遍不愿降價則可能導致政策進一步收緊，地產股價也將再次下跌。

多位分析人士認為，如果三套房貸按“首付六成、利率為基準利率的1.5倍”執行，則房貸成本將提高28%以上，不用銀監會叫停，購房者自己也會主動停止第三套房貸，對需求將產生明顯的打壓作用。盡管第三套及以上住房按揭貸款占比較小，但此舉信號作用大于實質影響，表明有關部門打擊投資及投機性購房的決心。預計在未來較長的一段時間內，房地產政策將仍將維持高壓狀態。

從上海多家中介機構了解到，市場對前期的房地產調控已有符合預期的反應，成交量低迷、房價松動，部分投資客已經離場。上海中原地產副總經理陳宇玨表示，若此次第三套房貸政策能夠嚴格、持續地執行，將對未來買賣雙方的心理預期產生較大影響，房地產作為投資杠桿的優勢也將減弱，而在交易稅費的壓力下和房產變現能力的限制下，一部分實力較弱的投資客將淡出市場。
在“第三套房貸暫停”風聲中，還傳聞監管層重啟部分城市房地產貸款壓力測試，壓力預設條件更大大加碼，預設下跌幅度提升至50%。這更令人揣測，樓市調控的時間跨度和深度可能趨于嚴格。

但中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一認為，樓市調控出臺新的緊縮性政策可能性并不大，下半年主要是在現行的政策內，更多地發揮市場的調節作用。

(王敏 編輯)

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