宏觀調控政策頻出地產大牛市還能持續多久?

元旦剛過，房地產市場又遭遇連續利空：先是傳出物業稅模擬可能從試點城市轉向全國，之后各地紛紛根據國務院遏制房價上漲的四項措施制訂了針對本地的房地產調控政策，全國房地產調控先行的上海，更是確定了二套房的界定標準。中原監測系統顯示，12月28日~1月3日一周，上海、北京、天津、杭州住宅成交面積環比下降三成左右。

樓市突然由熱變冷，人們不禁要問：2010年的房地產市場還能延續大牛市嗎？

論需求：投資減少將減緩房價漲速

2009年快速上漲的住房價格，是高流動性下投資需求快速進入市場的結果。這是中原地產對2009年各主要城市房價大幅上漲原因的分析。他們的依據是今年中原成交的各類二手高端住宅成交比例由年初的10%上升至目前的20%至25%。

事實上，幾乎整個行業的開發商都認為，今年房地產價格大幅度上漲，是因為有了投資客的加入。上海一家高端別墅項目的負責人曾告訴記者，今年的M2增長幅度已經接近30%，M1的增長也已經達到20%左右。M2、M1增長和通貨膨脹間有9個月的時間差。正是預計到了未來可能發生的通貨膨脹，很多企業主將一部分閑置的資金轉化為房屋。

這一現象如同多米諾骨牌向普通購房者蔓延。今年十一二月，北京、上海等地的多個樓盤鬧樓荒，不少樓盤一開盤就被搶購一空。

中原地產的分析認為，各國在金融危機后普遍實施寬松的貨幣政策，目前全球短期利率已是歷史低點。中國樓市過去幾年所表現出來的穩定性和過去幾個月房價上漲的速度，都將持續吸引各類資金進入。另外，一些內資機構紛紛從海外基金那里整體收購房地產項目，諸如上海的中房森林別墅、東海廣場以及上海廣場等物業都相繼傳出已被內資機構收購的消息。

第一太平戴維斯上海公司董事長劉德楊昨日稱，在一系列針對投資者的房地產宏觀調控政策實施后，今年以上海為代表的一線城市住宅價格漲幅將大大放緩，以上海為例，今年房價最多只有不超過百分之十的小幅上漲。而上海今年的住宅供應預計只有1800萬平方米，將小于去年的2000萬平方米。

不過，劉德楊又稱，仍然會有投資者冒險進入樓市。去年年底，香港的銀行里大約流入了5000億港元準備進入內地，其中有一部分資金就是針對樓市。樓市的投資性需求，很難因為宏觀調控被徹底抑制住。

不過，投資涌動的熱潮可能會在2010年上半年冷卻。國務院連續出臺的房地產宏觀調控政策，讓投資者的心態有所變化，不再把房地產作為資金流向的唯一目標。而中原地產的觀點是，只要投資客離開樓市，房價即使不會下跌，上漲速度也會大大放緩。

談供應：多個城市樓荒將持續

投資者的離開，似乎不足以導致房價大幅度下跌。因為多數業內人士都認為，今年上半年以前，樓荒現象將會延續。2008年，全國房地產市場普遍積壓嚴重，按當時的銷售速度，多個城市的庫存兩年都無法清空。進入2009年，這一情況發生逆轉，由于市場需求猛升，但房源短時間內無法增加，導致多個城市發生樓荒。

上海的庫存商品住宅面積由一年前的接近1000萬平方米，下跌至如今的400萬多平方米左右。截至2009年12月1日，北京市在售樓盤的數量從年初的443個銳減至354個。

中原地產的研究報告認為，2010年，房地產市場樓荒將延續。報告對比了歷年住宅新開工面積和兩年后住宅銷售面積之間的關系，發現正常情況下兩者之間的比率應穩定在1.13左右。根據上述觀察，假如2010年住宅維持2009年的銷售水平，全國商品住宅市場會有約2億平方米的缺口；如果住宅銷量較2009年下降15%~20%，住宅供應量仍會有約6000萬平方米的缺口，這將導致供求矛盾在2010年上半年表現得尤為突出。

中遠地產對40家知名開發商2003年至2009年期間在8個重點城市所獲取地塊的跟蹤調查發現，這些開發商旗下未銷售的項目中，大部分處于在售或待開發狀態，目前在建的項目所占比重普遍很小。而只有在建項目，才有可能成為明年上半年市場的供應主力。根據上述資料預測，明年上半年房地產市場的供應將依然短缺。其中，一線城市的供求矛盾比二線更為突出，以廣州、深圳兩市尤為明顯。

由于新房供應的減少，二手房在2009年的市場上唱起了主角。多地二手房的成交比重都要大于新房，成為市場上的另類供應。調查顯示，北京、上海、深圳、廣州等地2005年以來的新房供應量，除個別年份外，都處于不斷下跌趨勢。在這一情況下，二手房代替新房成為當地市場上的主要供應。

議資金：開發商再融資難度加大

業內人士認為，推動房價上漲的另一個原因是開發商擁有充裕的資金。

2008年，國家實行貨幣緊縮政策，各房企幾乎無法從銀行獲得新的貸款。而股市的劇跌，又基本斷絕了增發融資的希望。但在2009年，開發商的資金普遍充裕。

截至2009年11月底，萬科、中海十大標桿房企共計獲得各類融資2344億元，其中包含新增授信額度1222億元。預計全年各類融資金額共計達2000億元，比2008年增加169%，相當于各開發商銷售額的79%。

與此同時，增發、上市等也成為開發商融資的手段。中海的母公司中建股份、恒大地產、龍湖地產等先后登陸H股和A股市場，中海、保利、萬科等公司也紛紛通過增發獲取資金。

在2009年10月之后，新保險法的出臺也為房企和金融企業間搭起橋梁，資信高、規模大的房企將陸續受益于這一新的融資渠道。綠城、金地先后與中國平安集團簽訂戰略協議，規模共計達250億元。

市場融資的寬松，為開發商爭取更多銷售額創造條件。截至2009年11月底，十大標桿房企總成交面積達2815萬平方米，預計全年將達3000萬平方米，比2008年增長73%。萬科、綠城、綠地、保利、中海等五家房地產公司已經宣布銷售額突破400億元，富力、恒大、龍湖等一大批房地產公司創造了有史以來最佳銷售業績，百億俱樂部由原來的十家左右大幅增至二三十家。

銷售額的上升增加了開發商的現金流，為他們提高項目售價創造條件。中原地產的數據顯示，6月底，十大標桿房企在售項目成交均價比年初最低時增長了16%；8月，銷售均價甚至達到了10893元/平方米。

不過，有消息稱，中國證券監督管理委員會（以下簡稱中證監）上市部在12月3日召集多家房產企業融資部門負責人舉行內部會議，主題為再融資與高房價的關系。中證監內部人士指，征求國土部意見后，中證監已暫緩審核房企融資申請。今后，房企無論是IPO還是再融資，都得征求國土部意見。與此同時，國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議也明確，要加強房地產信貸風險管理。未來，開發商的現金流面臨考驗。

探政策：貨幣收緊才能扭轉房價走勢？

雖然國務院連續出臺針對房地產市場的宏觀調控政策，但機構普遍認為，上述政策僅僅只是打擊投資者，對普通消費者的購房需求沒有影響。市場幾乎不可能步入2008年那樣的絕對低迷。惠譽評級在一份報告中表示：預計2010年不會有行業的重拳政策措施，因為房產市場的任何大調整都可能阻礙總體經濟增長。

國際貨幣基金組織（IMF）的一位代表也為中國樓市吹暖風，認為國內房地產市場有著強勁的基本面，可以抵擋資產泡沫形成的風險，因為中國的不動產價格是在長期下跌后上漲的，承受能力一直在提高。尤其是中低價位住房價格相對居民收入已經出現了下跌，且政府對中低價位住房領域提供扶持。所以，房地產市場的基本面很強勁。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，遏制房價的四項意見未來可能進一步細化，如針對大戶型、高檔房的物業稅明年會加快推出，極有可能先在部分城市試點實轉；對外資購房可能會重新緊縮，重申171號文；轉售房子的個稅也可能會從嚴征收。

此外，金融方面也可能會有新政策出臺。隨著2010年我國通貨膨脹可能顯形，將推動資產價格高漲，年中或將有緊縮政策出臺，尤其是二套房貸政策只會越來越緊。

至于今年會否還有新措施出臺，這要看市場如何演變。如果今年房價繼續瘋漲，必然有打壓投機的新政出臺。最新數據表明，11月全國70個大中城市房價環比上漲1.2%，同比上漲5.7%，雙雙創下今年最高月度漲幅；商品房銷售量亦比10月增長近11%。

不過，CRIC聯席執行總裁丁祖昱認為，只要貨幣政策沒有大的轉向，無論中央再出什么樣的房地產調控政策，房價依然將持續走穩，開發商的業績也會繼續紅火。