百億級"超級地王"即將登場央企恆天集團勝算最大

橫跨北京新老CBD的中服地塊(北京商務中心區核心區一期NE19-1a地塊)上市在即，百億級「新地王」呼之欲出。

手握重金的SOHO中國會最終出手嗎？與之對擂的將至少是兩個大型國資企業。CBD最具商業價值地塊的最終歸宿，仍是國資拿下？還是市場化企業有如金地在上海重資出手般橫刀立馬？這一切都在懸疑之中。

黑馬——恆天

權威人士證實，目前該地塊報批手續已準備完結，只待批復，「已經準備就緒，本來決定在五六月份就推出，但目前正在等待上級通知」。因該地塊拍賣總價被估將逼近百億，將會是地方國土部門最謹慎的一次出讓。

相比此前「奪冠」呼聲最高的遠洋地產、SOHO中國以及嘉裡建設，大型央企恆天集團可能成為最大黑馬。據稱，因為紡織大勢的萎靡，恆天集團「地產彌補紡織」的願望十分迫切,中服地塊近鄰的中服大廈的最大權益人亦為恆天集團。恆天集團的內部人士告訴記者，恆天成立了一個專門的前期小組，在負責和相關部門協調溝通中服地塊的事宜。

按照CBD管委會提供的資料，商務中心區核心區的範圍是南至建國路，北至光華路，東至針織路，西至東三環。而NE19-1a是其中最大的一部分。

記者在拆遷平整現場看到，該地塊上除了少量矮小建築，中服大廈是唯一的大型建築物。中服大廈碩大的牌子上頂上了「中國恆天」的字樣。

恆天集團的董事長張傑7月曾對媒體表示，希望建設北京第一高樓。記者就此詢問恆天集團，對方卻諱莫如深，「怎麼定義是第一高樓，這個不好說吧」。

CBD管委會告訴記者，北京商務中心區核心區目前的規劃是建成以國際頂級品質寫字樓為主，配套豪華商務酒店等多個城市綜合體構成的摩天綜合體，總體開發總量是188萬平方米的建築面積。其中NE19-1a是核心區位置最好的區域，原本就被傳出要建成比肩上海金茂中心的綜合體。恆天的理想和CBD的規劃不謀而合。

據瞭解，中服地塊上原本是核儀廠。動遷之後，由遠洋地產完成了土地的一級開發。業內人士認為，因為位置的因素，中服大廈獨立開發的可能性較小，將和已經平整的原核儀器廠土地整體被開發。

恆天集團對於地產行業而言，並非一個熟悉的名字，但自從中化方興、中國電子等眾多國企進入泛國貿區域招拍掛以來，國企黑馬越來越多地參與北京最昂貴區域的土地拍賣已經成為業界共識。

恆天集團的背景同此前的黑馬如出一轍。1998年9月，政府與企業脫鉤時，原國家紡織工業局所屬的中國紡織機械(集團)有限公司、中國紡織工業對外經濟技術合作公司和中國紡織工業機械和技術進出口公司、中國化纖總公司、中國絲綢工業總公司、中恆科學技術發展中心，組建成由國務院國資委監管的國有獨資大型企業恆天集團。目前，集團有子公司9家，三級全資及控股企業51家，還有多家上市公司。

有分析認為，北京CBD金十字區域西北角的多年空置，和恆天集團強大的背景不無關係。

雖然恆天集團主業從事紡織業，但旗下卻有恆天地產等眾多地產業務平台。據瞭解，恆天集團新近獲得了大量的資金支持，準備在地產開發上大展拳腳。

明星企業的軟肋

SOHO中國、遠洋地產是瞄準中服地塊的兩個明星企業。

遠洋地產本來就是該地塊的一級開發商，對該地塊自是深有感情。

面對媒體對中服地塊的疑問，遠洋地產董事長李明多次用現金流充沛的含蓄回答讓媒體自己做判斷。

公司持有超過100億元的現金和剛剛發行的26億元企業債，上半年遠洋地產的銷售額約70億元。從資金實力上看，遠洋地產是個強勁的對手。

但中服地塊的大體量以及超豪華定位，決定了其後期開發至少還要投入數十億乃至百億的資金。

一位開發商認為，因為遠洋地產是上市公司，必須考慮股東的利益，所以前前後後花上百億多元來做這件事情，一定會非常謹慎。如果遠洋想分一杯羹，可能會採取聯合開發的形式，而不會獨攬一方。資金運作的回報要求也不允許，這個巨無霸要佔用的「現金」將是巨大的。

當然，擁有百億身家的對手還有潘石屹。一位知情人士透露，廣渠路15號的失手，讓潘石屹對中服地塊的競拍相當謹慎。國資企業龐大的「現金池」，讓不得不面對股東問責的市場化公司望而生畏。

另一層面，建外SOHO、SOHO現代城，因為零散出售，各種散業混雜，雖然別是一番景象，但外觀呈現上卻沒有華貿等國資企業的「坐商」規整有序。這段不夠「主流」的另類經驗和在高檔商業綜合體上經驗不足被視為SOHO中國獲得該土地的一大障礙。一家高檔寫字樓開發商指出，主管部門的意見會很大程度決定花落誰家。在這場超級地王的較量中，主管部門更為看重的並不僅僅是現金，而是日後龐大商業區的管理狀況，及對當地政府的商業、稅收的貢獻。

早先，SOHO中國被傳出要和高檔綜合體開發經驗豐富的嘉裡建設和九龍倉一起參加招拍掛。但嘉裡建設的香港總部已經回答本報，沒有興趣參加該地塊的招拍掛。

一家國貿區域的重量級開發商表示，如果是家背景獨立的上市公司，首要考慮的是怎麼最快回籠資金和對股東交代，但高昂的地價會逼迫其先出讓部分物業，所以拿地會很小心。

熟知商業地產的人士都知道，業主分散必然會降低物業品質。顯然這不符合該地塊超豪華商業綜合體的定位。而「國際頂尖品質寫字樓」的漫長資金回收時間，即便是內地的龍頭地產公司，都會倍感壓力，除非它擁有一家超大規模的集團公司先行孵化。這些從先前中化旗下的方興地產拍下廣渠路15號中似乎可以驗證。

只有擁有上市公司，才能將寫字樓估值的資本效應放得最大。有豐富的超高檔物業的開發經驗，又擁有超大資本背景的集團公司做孵化器的上市公司或許會是最適合的選擇。