如何調控澳洲過高房價？工黨提負扣稅設限 成效恐微

(圖:AFP)

澳洲房產專家警告，反對黨所提的限制個人住房買主稅收減免提案，對於降低澳洲房屋價格並無幫助。

澳洲房價高昂，為改善此問題，澳洲工黨議員 Bill Shorten 提出針對房市的結構改革提案，但許多專家示警，它可能幫助不大。《CNBC》報導，Shorten 提議，將「負扣稅 (negative gearing)」資格改為購入新建房屋才可享有，且補助資本利得稅比例應從 50% 降至 25%。Shorten 指出，澳洲富人普遍將其資金收入布局在房產上。

澳洲的負扣稅政策十分吸引房市投資人，因為這項規定讓屋主可以貸款購買每期還款可能高於租金收入的房屋，抵消其可徵稅收入的虧損。且稅法規定，投資所得的 50% 可以免稅。

據澳洲房產局資料，200 萬房市投資客中，有 120 萬人使用負扣稅。但這項政策被認為是推升澳洲許多城市房價上漲的主要因素，並使一般民眾購屋更加不易。

不少數據均顯示，澳洲房價近年來漲勢驚人。一項調查國際房市可負擔程度的資料指出，澳洲房價僅次香港，令人難以負擔，居住成本也相對不低。這項 Demographia 所進行的調查顯示，2015 年第 3 季雪梨房價中值為家庭收入中值的 12.2 倍，墨爾本則是 9.7 倍；香港則為 19 倍。

不過，抑制房市投資活動並不必然能使房價變得便宜。AMP Capital 首席經濟學家 Shane Oliver 指出，負扣稅並非澳洲獨有現象， 而使澳洲房價高企的因素，應是土地釋出緩慢、有諸多限制，造成過去 10 年來的供不應求。Oliver 認為，比起規定購買新屋才可享負扣稅，不如改為對每位投資設定負扣稅的客度限制。

Moody"s Analytics 分析師 Emily Dabbs 也有相同看法，並表示，澳洲利率降至歷史低點，對房市投資情緒有更大的影響。

不過HSBC 紐澳地區首席經濟學家  Paul Bloxham 則認為，投資房市的稅務改革一定會有所影響，負扣稅推升了澳洲主要城市房價，不過若稅制改革只針對新的投資交易，那麼影響力會是漸進的。

但 Oliver 也提醒，在負扣除與資本利得稅上的變動，必須配合調降所得稅。因為澳洲稅務負擔已算不輕，若不調降所得稅，恐怕出現工作意願低落的情形，而這將是澳洲最不願見到的。