〈分析〉FHA過於慷慨 可能導致房貸惡性循環 美政府憂心忡忡

去年，美國財政部介入拯救房貸巨頭美國聯邦國民抵押貸款協會」(Fannie Mae) 及美國聯邦住宅貸款抵押公司(Freddie Mac)，提出紓困方案，為規模高達數兆美元的美國房貸市場帶來及時雨。如今，在美國住房市場逐漸穩定下，美國聯邦住房管理局 (Federal Housing Administration，FHA) 卻同樣面臨搖搖欲墜的危機。

《紐約時報》報導，FHA 自 1934 年成立以來，是提供美國購屋者房貸違約擔保的重要機構，幫助無數低收入及首次置產人士置業。但受到房市不景氣影響，該局的擔保金比例自前年的 6.4% 大幅下降，最近更跌破國會規定的 2% (相當於129億美元) 下限，目前該機構約有530 萬美元抵押貸款。

華盛頓官員們為此感到憂心忡忡，他們擔心，FHA 會踏上 Fannie Mae 及 Freddie Mac 的後塵。

Fannie Mae 前執行長 Edward Pinto 表示︰「看來美國人民勢必要在未來 24-36 個月內協助救援。」他曾在1987 年至 1989 年擔任 Fannie Mae 信貸主任，他進一步預測，FHA 的損失將超過 300 億美元。

不過，FHA 主管 David H. Stevens，在周四 (8日) 的眾議會小組委員會上向參議員們保證，該機構將不會需要援助，而且他們正在採取風險管理措施。

「我已經開始改進投資組合分析和風險管理，我在這兩個月所做的信貸政策改變比過去的十幾年都多。」他說。

但他承認，FHA 去年 20% 及 2007 年 24% 的投保貸款正面臨嚴重的問題，包括取消抵押品贖回權與提供預覽仲介財務狀況的服務。

Stevens 表示︰「FHA 的低價投保貸款，擁有超過 300億美元的現金儲備，以減輕潛在損失，且平均借款人的信用評分也比兩年前高出約 9%。根據目前的預測，並沒有任何災難性的房價下降，因此我們不需要國會與美國人民的救助。」

此外，這些與抵押證券綁在一起的貸款，因有政府國家抵押債貸款協會 (Govern ment National MortgageAssociation) ，又稱 Ginnie Mae 的擔保，意味著，當 FHA 出現危機後，納稅人有義務支付擁有 GinnieMae 債券的投資人。

曾幫助解決 Fannie Mae 與 Freddie Mac 問題的國會，也開始關心起 FHA 的進展。許多民主黨堅持 FHA 在剛剛開始穩定下來的房地市場扮演著重要的角色。

來自加州的民主黨議員 Maxine Waters 在聽證會上表示︰「FHA 已經介入私人市場，講白一點，沒有 FHA 就沒有現在的抵押貸款市場。」

Bernadine Shimon 就是其中一個案例，她最近剛度過一段艱難的日子，因取消贖回而失去一棟房子、宣布破產、離婚，現在她是單親媽媽，在高中教英文。

她想要一棟房子，但沒人敢賣給她。FDA 則以貸款保險的方式幫助她重新站起，「政府給了我一個機會。」她說。

政府盡可能的幫助想買房子的人，如果他們有經濟上的困難，FHA 也會提供再融資等協助。FHA 每天約有 6000 件貸款保險，是 2006 年的 4 倍。其成長速度如此快速，連 FHA 支持者都表示驚訝。

幾十年來，FHA 幫助了無數個像 Shimon 這樣的人成功買到自己的房子，同時建立了良好的美國資本主義。但房地產泡沫化後，貸款人再也買不起房子，經濟也處在紊亂狀態。

政府為了穩定市場，對違約貸款提供了低於 3.5% 的首付金額與其他鼓勵措施。一些重災區的房地產經紀人表示，每個客戶使用的都是 FHA 貸款方案。

儘管政府的這些行動有助於避免全面經濟災難，但它所提供的優惠過於慷慨。

從 2007 年開始，越來越多人拖欠信貸，Stevens 表示︰「這兩年的拖欠款比往年多許多，這拖累了整個機構。」根據機構統計數據，今年共有 41 萬件拖欠款，比去年的 23 萬件成長 76%。

儘管 FHA 極力想避免其越來越多的拖欠貸款，而對像Shimon 這樣的貸款人通過了更多新貸款案，但違約人數仍從去年的 5.6% 成長至 7.77%，且放款總額也超過了 10 億美元。

不過眾議院金融服務委員會的主席 Barney Frank 表示，這樣做很值得。「我不認為發生拖欠款是一件很糟糕的事，這是為了避免價格下跌過快，這是一個政策。」他說。

但身為美國房產與城市開發部 (Housing and Urban Development Department) 監察長兼 FHA 監察人的 Kenneth Donohue 卻表示，儲備下降是危機的警示，但 FHA卻沒有採取足夠的重視。

「我們可能必須自己解決這個問題，結果或許會很好，但對於過程我並不樂觀。他們仰賴經濟持續好轉的想法 ，並認為房市也會自行改善。」他說。

他指出，如果其他私人放款機構在過去兩年提高了首付金額，那為什麼 FHA 卻只要求3.5% 的首付金額？

事實上，若 FHA 的設定要求過高的話，Shimon 將不可能有能力購屋，即使那間房子又髒又舊。問 Shimon 是否做了正確的選擇？她自己也答不出來。她每月要支付1100 美元的貸款，這是她薪資的一半，而且隨時有可能與其他人一樣被解雇。

「政府正在做它該做的事—押注風險在人民身上。」她說。

一位汽車技術人員 Chaz Fullenkamp 表示，即使明知他財務有困難，FHA 依舊提供了幫助，一旦他失業了，他就完了，因此他很感謝 FHA 使他的生活過得比以前好。

Fullenkamp 今年春天利用 FDA 提供 17.9 萬美元的貸款保險買了房子。「即使我自己知道我可能付不起，但FDA 還是借給我了。」他說。

FHA 職員表示，貸款數量激增使品質控管的抽樣檢查數急遽下降。Donohue 舉出，今年早些時候曾出現許多有組織的詐欺行為。「FDA 應該要嚴格管理借款人的品質，他們必須有非常積極的承保標準。」他說。