金融政策存變數2010年房企融資難將成常態

由于拿地付款資金壓力急劇增加，房企頻放融資信號，但在09年超寬松貨幣政策大環境一去不復返、加息預期變強、銀行風控加強的大背景下，2010年的房企融資將不是件容易事。對此，已經有有遠見的房企另辟蹊徑，尋找新的融資渠道，積極成立房地產基金。

中新社援引京華時報4月2日的報道稱，2009年是房地產行業前所未有的豐收年，大大小小的開發商都賺得盆滿缽滿，尤其是上市公司，年報業績都空前地華麗，但是，房價漲得快，地價也漲得不慢，加之人工成本、建材成本等諸多成本，房企要發展要擴張，資金仍是關鍵，融資則勢必成為所有房企2010年的重頭戲。但是在2009年超寬松貨幣政策大環境一去不復返、加息預期變強、銀行風控加強的大背景下，2010年的房企融資將不是件容易事。?

房企頻放融資信號

3月20日，保利地產發布公告稱，擬以不低于17.92元/股向包括公司大股東在內的不超過10名特定對象增發不超過7億股，募集資金凈額不超過96億元，擬投入12個房地產開發項目，其中包括北京密云的云水名苑項目。

3月18日，嘉凱城公告，擬與中信信托有限責任公司合作，由中信信托以信托資金對青島嘉凱城房地產開發有限公司進行增資擴股，總規模10億元，期限18個月。

3月17日，中國海外發布公告，將與工銀國際投資管理公司成立規模約為2.5億美元至5億美元的房地產基金，以投資中國房地產市場及項目。

諸如此類的融資公告頻頻出現，透露出房企渴求資金的強烈信號。

統計顯示，截至3月29日，A股兩市房地產板塊共有70家企業發布年報，累計實現凈利潤逾291億元，比2008年的195億元增長49%；但與此同時，至2009年底負債總額卻逾5333億元，比2008年年底的3790億元增長40%。

融資主因是為拿地

易居(北京)地產研究所所長牟增彬認為，房企大規模融資的重要原因就是以大肆拿地為表象的積極擴張策略。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，2010年樓市并不會出現大幅調整，中長期市場依然樂觀，而且現在國家在土地出讓金方面管理嚴格，開發商拿地付款的資金壓力急劇增加，被迫融資。

2009年，萬科新獲取項目44個，總占地面積約763萬平方米，規劃建筑面積總計約1,332萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積約1,036萬平方米。上述新項目萬科權益地價總額合計248.2億元。

根據金地的年報，截至公告日，金地2009年共獲取18個項目，新增土地儲備523萬平方米，土地儲備總面積達1548萬平方米，其中公司權益土地儲備1,358萬平方米。

在地價突飛猛進的2009年，大多數房企都采取了積極拿地的策略。同時，在國土部的三令五申下，出讓金繳納制度越來越嚴格。這導致房企在土地擴張上需要的資金量大幅增加。

來自中原地產的土地儲備信息統計顯示，2009年至今，地產四龍頭“萬保招金”在拿地上要花費443億、469億、91億和196億元，而除了尚未公布年報的招商地產外，其余3家2009年的銷售收入分別約489億、230億和211億元。

環境變化融資非易事

2009年兩會過后，房地產市場迅速飆升，各大房企春風得意，銀行頻頻示好，爭相授信、貸款，資本市場也大開其門，蜂擁追捧地產股。一時間，房企手握巨額銷售回款，背靠銀行股市大山，渾然不覺融資問題。但業內人士指出，從2010年的市場環境看，2009年的順風順水很難再現，一方面因超寬松貨幣政策大環境一去不復返，另一方面，加息預期變強、銀行風控加強，將明顯增加房企融資難度。

一位市場分析人士表示，最近的一系列信號都在明顯釋放金融政策收緊的信號。3月30日，周其仁、夏斌、李稻葵等三位經濟學家成為貨幣政策委員會新成員，作為央行制定貨幣政策的咨詢議事機構，該委員會對貨幣政策具有很強的影響力，值得注意的是，三位新成員的主要觀點都偏于緊縮。“在這樣的背景下，2010年房企融資不易”。

其實，房企融資難的問題在2009年第四季度就已經抬頭。在2009年9月之后，地產企業的融資計劃就處于擱淺狀態，今年將會有更多的企業面對融資難題。

一位深圳地產行業研究員表示，2010年，地產商們日子會過得“緊巴巴”，“2009年的高價拿地和緊張資金是個矛盾，順利回籠資金將成為地產企業2010年的首要任務。”

積極拓展融資渠道

對此，已經有有遠見的房企另辟蹊徑，尋找新的融資渠道。

中國海外將與工銀國際成立規模房地產基金，以投資中國房地產市場及項目，而這一基金將以私募基金形式經營。此外，包括華潤、復地、綠城等在內的多家地產公司已涉足或有意開展房地產私募基金業務。

與此同時，金地與瑞銀集團成立的投資于中國房地產項目開發的境外合伙基金，已經完成了首次募集，并計劃3年內在國內成立由金地獨立募集和管理的人民幣房地產基金，并力爭基金融資的資金占公司投資總額的20%左右。

有私募基金的負責人表示，隨著銀行貸款風聲日漸趨緊，以及加息預期等因素影響，開發商資金構成當中，私募股權基金、信托公司等可能扮演更為積極的角色。

(徐志嬌?編輯)