上海經適房本月18日申購 首批房源全靠近軌道

上海市經適房準入標準和供應標準，按照 “先緊后松”的原則予以確定。 徐曉林 早報資料

標準

離婚滿3年才可單獨申請

據市房管局住房保障處處長李東介紹，市民高度關注的申請購買經濟適用住房的準入標準和供應標準，由市住房保障房屋管理局、市發展改革委、市建交委、市民政局擬訂，近日已經市政府批準同意。

試點階段的準入標準（見右）相對較緊。“這次試點的準入標準，與我們此前征詢意見時曾公布過的標準基本一致，部分內容進行了修訂。”李東說，其中，家庭收入標準由原先的月均收入修訂為年均收入，主要是考慮到收入狀況核對工作的需要，家庭收入是要按年度進行審核，保持一個時期的收入判斷。同時，對于離婚的單身人士，特別限定了“離婚滿3年”的條件，“主要目的是為了防止假離婚”。

供應標準可降低不能提高

試點階段（見右）的供應標準則因人數而異。

申請家庭或者單身申請人士可以根據自身情況和房源供應數量，選擇申請購買較小的房型。比如，雖然符合購買一套三居室的供應標準，但考慮到自身經濟能力所限，可以轉而購買二居室或一居室，但這一標準可降低不能提高，即只符合購買二居室的標準，就不能購買三居室。

準入供應標準將逐步放寬

“以上標準總體上是偏緊的，包括收入線、財產線、戶口年限等，還是收得比較緊一點。”李東說，本市經適房的準入標準和供應標準，將按照“先緊后松”的原則予以確定，主要有兩方面考慮：一方面，考慮到上海中低收入住房困難的戶數較多、土地資源較為稀缺，特別是中心城區，從經適房供應的及時性等方面來看，還要分步進行；另一方面，上海人戶分離的情況比較嚴重，目前還難以準確估量經濟適用住房的需求數量，即經適房的供應對象到底有多少，現在并不知道。

“想通過這次試點摸索經驗，對基本數量有個判斷，然后調整我們的準入門檻。”李東表示。

據了解，兩個試點區開展工作以后，本市相關部門將通過專業機構開展專項社會調查，征詢市民意見，并且結合試點實踐情況，放寬準入標準、完善供應標準，為明年經濟適用住房工作在全市面上推開做好準備。但是，明年是否放寬以及如何放寬，還要視具體調研情況和可供應房源的情況而定。

申請

18日開始受理購房申請

李東還透露了下一步的工作安排。根據目前的工作進展和條件，12月10日前，市住房保障房屋管理局將會同市民政局對試點區、街道（鄉鎮）實施試點工作的全體人員集中進行政策業務培訓，培訓圍繞準入標準和供應標準、申請審核工作流程等開展。

考慮到試點區居民不熟悉經濟適用住房的有關政策規定，申請購買經濟適用住房也需家庭內部協商，為方便試點區申請家庭了解政策、并有序參與申請審核工作，閔行、徐匯區將在12月11日至17日開展“政策咨詢周”。屆時，3個試點小區房源具體的價格和份額，也將在兩試點區開展的“政策咨詢周”中公布。

政策咨詢周結束后，即自12月18日起，兩試點區將在各街道（鄉、鎮）社區事務受理服務中心正式開始受理購房申請，受理期為一個月。

試點區居民在受理期限內申請的，不分先后，均享有同等的參加搖號排序的權利。申請受理后，住房保障機構按規定分別開展戶口年限、住房面積和經濟狀況核查。試點區將根據本轄區審核工作的進度，確定搖號排序和選房配售的日期。

虛報者5年內不得再申請

房管部門表示，試點區的居民申請購買經濟適用住房，需要如實申報家庭戶籍、人口、住房、收入和財產狀況等基本信息，并簽署同意政府指定機構開展核查并公示核查結果的書面文件。申請家庭真實、準確地申報信息，有助于提高審核工作的效率。

“我們要特別強調的是，申請家庭要有誠信承諾。”李東說，申請家庭在申報收入、財產、住房等狀況時，要書面允諾，并要簽字同意政府指定機構開展核查并公示核查結果。

據悉，申請家庭對申報內容負有誠信義務，一旦被審核發現弄虛作假，隱瞞、偽造相關證明行為，區（縣）住房保障機構將在適當范圍內予以公告、通報，并記錄申請家庭的不良信用記錄，納入上海市個人信用聯合征信系統，供有關社會主體依法查詢使用，已取得的申請資格亦將被取消，5年內不得再次申請，已騙取購買的住房也將被收回，并追究相應法律責任。

審核

財產核定按某“時點”展開

“首先，申請家庭要提交戶籍、住房、收入財產等方面的材料。”李東說，廉租房是核查6個月的收入，而經適房是核查1年的收入，如何提供這些材料，有一定的難度。家庭財產核查中，也有一個財產核定時點的問題，同時還要考慮，是否會有些人鉆空子，將財產轉移掉，都要進行防范。

他表示，收入有個年度的概念，但財產很難講年度，所謂“財產核定時點”，也就是指可申請核查周期的時限。根據目前的想法，是從上個月中確定某個點，比如上個月的30日，并以此為“時點”，展開對申請家庭在金融資產、非居住產權房、機動車等方面的財產審核。

據介紹，對申請家庭收入財產狀況核對實施細則，主要是規定了申請家庭的可支配收入、財產到底是哪些內容，要具體確定并進行核準，通過審核方式如何認定，通過上海市居民經濟狀況核對中心來開展核對工作，具體的核對手段、流程都要向市民公開。

搖號程序目前已公證封存

李東介紹，根據規定，此次經適房試點工作中，對于申請家庭的基本情況，將由街道（鎮）進行初審，區縣復審，市住房保障機構抽查。初審后，要在街道或居民駐地進行公示，復審通過后，要在指定媒體再進行公示，“在審查過程中，有些工作我們是委托市民政局市民經濟狀況核對中心開展，而住房狀況的核對則是由房管部門來開展。”

此外，申請、供應程序的試點過程中還有搖號排序，對于在受理期限內申請的試點區居民，對于“誰先選房、誰后選房”，要通過搖號排序。“這個搖號要公開、公平、公正，也要有一些具體設定。”李東說，比如說，有的家庭沒有選到合適的房子，不滿意要退出，有的家庭不能當場決定，需要有段時間等，這些也需要在程序方面有一個公平的設計。同時，還需要公證部門、社會各界、新聞媒體等進行監督。

武漢發生的經適房“六連號”事件，曾引起廣泛關注。劉海生說，為防止上海發生類似事件，本市的經適房申請搖號系統從一開始就請了高水準的專業人士設計程序，并請專業機構對整個程序都進行了鑒定，再由公證部門進行復檢。目前已完全封存，等正式搖號時，再將程序當場打開，直接把數據輸進去，進行搖號。

試點階段準入標準

■具有本市城鎮常住戶口連續滿7年，且在申請所在地的區（縣）戶口連續滿5年；

■人均住房建筑面積低于15平方米；

■人均年可支配收入低于27600元、人均財產低于70000元；

■在提出申請前5年內未發生過住房出售行為和贈與行為，但申請家庭成員之間住房贈與行為除外；

■符合前述標準，具有完全民事行為能力、年滿30周歲的單身人士（包括未婚、喪偶、或者離婚滿3年的人士），可以單獨申請購買經濟適用住房。

試點階段供應標準

■單身申請人士或者2人申請家庭，購買一套一居室；

■3人申請家庭或者原有住房建筑面積低于規定限額（即人均15平方米建筑面積限額×申請家庭人員數-申請家庭原有住房建筑面積）在15平方米（含15平方米）以上的2人申請家庭，購買一套二居室；

■4人及以上申請家庭，購買一套三居室；

■申請家庭人員較多、申請家庭人員代際結構較復雜或者經區（縣）住房保障機構同意、申請家庭將原有住房交政府指定機構收購的，試點區政府可以酌情放寬住房供應標準；

■申請家庭或者單身申請人士可以根據自身情況和房源供應數量，選擇申請購買較小的房型。比如，雖然符合購買一套三居室的供應標準，但考慮到自身經濟能力所限，可以轉而購買二居室或一居室，但這一標準可降低不能提高，即只符合購買二居室的標準，就不能購買三居室。

首批試點完成后馬上 推出第二批

據了解，此次試點完成之后，本市將結合首批試點情況，對經適房相關工作進行完善，而在完善之后，就將馬上推出第二批經適房申請、供應試點，但不一定是全市同時推開。

“為什么我不能說是全市推開呢？”市住房保障和房屋管理局局長劉海生進一步解釋說，每個區供應的房源情況不同，建設進度也都不一樣，比如說虹口才剛開始建設經適房，“我們想根據房源情況，哪個區條件具備了，就展開這項工作，但明年肯定是更大范圍內推開。”

據悉，對于經濟適用住房，還將有一系列優惠政策。目前，《經濟適用住房公積金個人購房貸款實施細則（試行）》等文件正在抓緊制訂，隨后將陸續發文，以保證試點區的實施工作需要。“溫總理在泗涇基地視察時說，在保障性住房這一塊，土地供應、金融政策、稅收政策都要傾斜。”劉海生說。

對于如果今后有購房家庭出現后續還款能力不足的情況，本市房管部門也已在研究相關對策，包括將購房家庭的經適房由產權房改為租賃房、由原先的二居室調整為一居室、或者采取救濟方式等措施。

房源 首批試點房源位于3個小區

經市有關部門與兩個試點區共同協商確定，根據實際情況，試點供應的首批房源采取不同的安排：

閔行區 (論壇 新聞)的房源安排在該區自行籌建的滬閔路“翔泰苑”小區。

徐匯區的房源安排在市統籌建設的松江泗涇基地新家園路“新凱家園 (論壇 新聞)”小區，以及閔行浦江基地新匯路“博雅苑”小區。

據了解，這些小區均鄰近軌道交通站點或公交線路站點，商業、衛生、教育等生活配套設施均已規劃并陸續建成。試點供應的房源主要為中小套型保障性住宅，但工程建造質量和小區內部環境與商品住房沒有差別。目前，各小區住房建設基本達到現房交付階段。

房價 基準價基礎上上下浮動10%

記者了解到，市民普遍關注的試點經適房銷售基準價目前已確定，最快12月11日將在兩區公布。

據介紹，對于3個小區的首批試點房源，有關管理部門前一階段委托專業機構對工程結算價格進行了審計，房地產交易機構對試點房源周邊普通商品住房一個時期內的市場成交價進行了統計分析。

“我們是對周邊房源在一年內的平均價進行了測算統計。”李東進一步解釋說，根據相關規定，試點房源的銷售基準價格確定后，還將根據樓層、朝向等因素，確定每套房源的具體價格，即“一房一價”，購房家庭在選房前就能知道每套房型的價格如何。李東還表示，具體銷售價格允許在銷售基準價格的基礎上進行最多上下10%的浮動。

據了解，本市房管部門在對試點房源周邊普通商品住房的價格進行測算，是在今年1月1日至11月底的周期內，測算平均成交價，而參照的房源是同地段的相同類型的房子，不會將聯體別墅之類的不同類型房屋納入測算范圍。

“但是，今年試點是這個價格，并不等于明年就是這個價。”市房管局局長劉海生表示，今后，每供應一次經適房，都要重新進行價格測算、審核。

產權 具體份額“咨詢周”公布

下一步，市住房保障房屋管理局和市物價局將按照經濟適用住房價格管理的規定，進一步細化，確定試點房源的銷售基準價格，以及購房家庭在經適房有限產權中占有多大份額，并按照有關程序辦理報批手續。具體的價格和份額，將在兩試點區開展的“政策咨詢周”中公布。

李東表示，對于購房家庭在買到房子以后的行為有特殊要求。經適房作為保障房的一種，又是有限產權，所以其住房使用強調“自用”，而不是投資性購房，“在自用方面要有規定。”他表示，對于購房家庭在使用過程中的問題處理也要明確。此外，管理方面還涉及到售后管理，如5年后若上市轉讓如何操作、收益如何繳納、上市轉讓的分成比例等，在購房合同中就要進行約定，“要讓購房者在買房時就明白，如果5年以后要退出，經濟利益上是怎么回事。”

而對于李東提到的“分成比例”問題，劉海生表示，這與有限產權份額是同一個概念，“要考慮一個房價的因素，比如說現在的商品房價格比較貴，不能完全說打7折就是打7折，可能打了7折以后，老百姓還是承受不了。”劉海生說，經適房的銷售價低一點，那么政府比例就高一點，所以還是要根據銷售合同的約定。

“多少戶家庭會申請,我們心里沒底”

“我們現在心里是最沒底的，就是到底有多少戶家庭會來申請。”劉海生在回答記者關于具體工作節點安排的問題時坦言，有些事情他們心里也沒底，比如這次試點到底有多少家庭申請、多少家庭符合條件，而對于經濟狀況審核的時間會有多長、首批試點房源最快什么時候能入住等問題，他表示很難把握。

據介紹，一個月的受理期限（12月18日至1月17日）結束后，將馬上進入到核查程序。其中，住房保障中心對住房情況進行核查，這項工作相對容易些，而比較復雜的，是居民經濟狀況的核查工作。“我們現在心里是最沒底的，就是到底有多少戶家庭會來申請。”劉海生說，具體會按照多大的量來核查，這個是最難把握的。此外，還要去工商部門查是否有公司，去公安部門查是否有汽車。

“如果這項工作順利的話，我們馬上就要進入到公示階段。”他說，除了核查，還有社會監督。首先要在居民區公示，還會在媒體上公示，這兩項工作完成之后，由于房源和銷售組織工作都已準備好，只要名單確定，馬上就可以進入搖號，而在選房時也會限制時間，也可能會分時段。