治理土地市場可能成為2010年房地產調控重點

2009年12月2日 10:33

中國人民大學經濟學院副院長劉元春表示，2009年地價暴漲使得土地市場泡沫嚴重，因此2010年房地產調控的重點是對土地市場進行治理。

中新社援引中國經濟時報12月2日的報道稱，國土部部長徐紹史11月30日在一次電視電話會議上透露，全國土地二調中發現一些地方批而未用的土地「量比較大」，希望相關省份要核查落實。據瞭解，這已經是2009年國土部第三次通知催促地方自查閒置土地。

「2009年地價暴漲使得土地市場泡沫嚴重，因此，2010年房地產調控的重點是對土地市場進行治理。」中國人民大學經濟學院副院長、經濟研究所常務副所長劉元春表示，一方面是土地被大量囤積，一方面是供應量較少地價大漲，因此，2010年土地市場的治理將是重點。

壓軸「地王」年底入市

2009年，房地產市場最火暴的名詞無可爭議的是「地王」。

北京、上海、重慶、杭州、成都……「50.5億元」、「72.45億元」、「40.6億元」……「地王」可謂無處不在。

然而，就在全國「地王」輪番登場，業界已經開始年終盤點「地王」歷史的時候，一個被業界稱為「壓軸大戲」的「新地王」再次登場。近日，北京市土地整理儲備中心公佈了24宗即將入市地塊，其中13宗將於2009年12月入市，2009年最熱門的「中服地塊」赫然在列。業內人士分析，該地塊的最終成交價很可能突破100億元，成為全國「地王」。

可以說，被譽為北京CBD核心區「最後一塊蛋糕」的中服商業地塊在經歷了諸多天價「地王」的洗禮後，價格預期也一度從過去的80億元上漲到了百億元，而預期中的成交樓面價也突破了30,000元／平方米的高價。據瞭解，目前房地產界不少大公司都參與角逐，但也有業界人士預測，這塊「新地王」有可能像其他「地王」一樣，落入大型國企手中。

「地王」的頻頻出現不僅使得房價大幅上漲，更是引起了國土部的關注。據瞭解，2009年國土部曾派調查組赴地方調查土地的開發情況，發現前一兩年拍出的一些「地王」仍在沉睡。為了讓這些閒置土地發揮效用，國土部已經在2009年7月和9月連發兩次通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閒置用地。近期，第三次下達通知催促地方自查閒置土地。

「目前，房地產市場特別是土地市場存在大量的地下交易，導致土地儲備大規模上漲。」劉元春告訴記者，據測算，2000-2009年未開發土地有12億平方米，嚴重超過了正常的土地儲備量。

一位不願意透露姓名的地產商表示，因為大量土地被囤積、炒作，使得地價翻番上漲，「地王」頻出不斷，長期來看，對房地產市場的後續發展極為不利。

土地治理是關鍵

「地王」不斷，地價上漲房價相應也會上漲，這是一個循環效應。不少專家在預測明年房價時都表示還會繼續上漲。中國管理科學研究院研究員李開發表示，2010年全國商品住房的房價要降下來很難。

李開發表示，目前國家的一些政策在一定程度上推動了房價的進一步上升。其中，樓市預售政策首當其衝，樓市預售政策使房地產開發商能夠佔有購買房的資金，不承擔風險，對提價有極大的幫助。另外，貸款政策寬鬆，也非常有利於炒作和投機。再加上物業稅政策遲遲不開徵以及低稅率政策，這些都給房價上漲提供了空間。

「事實上，目前房地產市場出現的復甦是一種畸形復甦。」劉元春認為，2009年房地產市場火暴的是銷售和土地市場兩頭，而最為重要、對經濟拉動作用最大的中間環節，即投資並沒有復甦。

據資料顯示，2009年1-10月商品房銷售額同比增長79.2%，銷售面積同比增長近50%(住宅超過了50%)。「在這樣火暴的市場後面，卻隱藏著更為突出的問題。」劉元春介紹，首先，房地產投資增速不超過18%，處於歷史較低水平；其次，新建工程和在建項目量同比下滑；最後，土地開發同比下降，土地成交面積同比也在下滑。

「現在最大的問題是地價大漲後導致房價上漲，這是一個循環，對於房地產市場未來的投資會產生兩邊擠壓的效應，後果就是使投資很難恢復到以前的規模，未來的供求關係會進一步惡化。」劉元春表示，2010年必須要對土地市場進行治理。

對於如何治理，劉元春認為有四點：第一，對於土地市場的權力尋租行為要進行遏制，進行清理。第二，要提高土地供應量；第三，要對土地市場的資金進行管制。第四，要對土地拍賣方式進行一些改革。

劉元春說，在目前資金量很充裕和投資熱點較少的情況下，房地產最關鍵的問題是要警惕泡沫過大，投資過度以及資金過度進入，最後出現崩盤。所以，對房地產市場的調控，要從供給、需求以及交易程序三方面進行管理。而供給管理的重點就是加大土地供應量。同時，要加大經濟適用房和廉租房等保障性住房的大規模上馬，平抑房價。而需求管理主要是對投機性需求進行收緊，包括二套房貸的首付比例以及利率的調整等。

(徐志嬌 編輯)

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