商業地產呈現復甦跡象

2009年8月5日 11:33

隨著國內外經濟形勢好轉，商業地產近期呈現出復甦跡象，投資資本開始青睞國內寫字樓市場，但投資商業地產的風險不容忽視。

據中國證券報8月5日報道，與住宅市場量價齊增的火爆景象不同，2009年以來國內商業地產仍是一幅低迷景象。空置率居高不下、租金持續下滑，讓商業地產體會到金融危機後的「蕭條之痛」。不過，隨著國內外經濟形勢好轉，經濟活動活躍也促使商業地產近期呈現出復甦跡象。

從2008年下半年開始，北京、上海、廣州、深圳等主要城市的商業地產空置率開始明顯上升，租金也跌至幾年內的低點。

根據世邦魏理仕的報告，北京CBD地區空置率在2009年二季度攀升至29.6%，而同期北京寫字樓市場整體的空置率為21.8%。第一太平戴維斯的報告則披露，在上海，整體空置率在第二季度下降0.4個百分點至16.8%，部分項目再次推遲開工或交付時間。

租賃市場方面，上半年大城市寫字樓市場普遍出現租金下滑的跡象。中原地產的報告顯示，上半年北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓租金與2008年底相比分別下滑10.82%、9.74%、9.04%、1.26%，北京、上海、廣州准甲級寫字樓租金分別下滑12.56%、8.88%、7.56%。

不過，從最近幾個月來看，商業地產也隱現出部分回暖跡象。2008年領跌的深圳寫字樓市場率先復甦，連續4個月租金出現明顯反彈。

中原地產認為，隨著個人投資日益活躍，預計下半年深圳寫字樓市場將延續上半年良好走勢，租金持續上漲、空置率明顯下降；上海、北京上半年寫字樓市場表現仍顯乏力，但上海市場表現相對較好，下半年上海寫字樓市場有望先於北京結束調整。

從6月整體情況看，寫字樓供銷情況出現積極變化。北京等四大城市新增寫字樓面積39.08萬平方米，環比下降8.61%，同期寫字樓銷售面積48.52萬平方米，環比增長21.63%。分析師認為，隨著宏觀經濟現出企穩回升態勢，經濟活躍度增加，寫字樓市場復甦基礎逐漸形成。

另外，政策面暖風也有望助推商業地產復甦。據悉，保監會《保險資金投資不動產的細則》有望在10月1日前後正式出台，將允許保險機構購買自用辦公樓、投資廉租房、養老實體和商業物業等。

中國商業地產聯盟秘書長王永平表示，細則如能順利實施，將擴大流入房地產市場尤其是寫字樓市場的貨幣資本，拉動寫字樓市場需求，促進寫字樓市場的整體回暖。

與價格下降形成鮮明對比的是，寫字樓成交表現得十分活躍。投資資本近期也開始青睞國內寫字樓市場。位於黃浦區的悅達黃浦河濱廣場被一地產投資基金整棟買走，總價約2.19億元，單價為25,987元/平方米。大型國有企業購寫字樓作為辦公自用的需求也有所增加，例如國家開發銀行購買廣州富力盈力大廈半棟寫字樓自用，中信證券斥資10億元購買深圳卓越時代廣場二期寫字樓項目作為辦公樓。

「國內買家傾向於較長線的投資，且融資成本較低，因此能夠比短線投資的國外買家出價更高。另外，由於投資限制放寬，允許國內保險公司投資於房地產，以及設立房地產信託投資基金的苗頭已現，市場上潛在國內買家的數量呈上升趨勢。」仲量聯行上海投資部總監韓瑞傑表示。

仲量聯行研究報告指出，目前，中國國內投資者正積極尋求收購機會，而一些國外基金則迫於重新募集資金的壓力，欲對其資產組合進行擇棄。由於資產價格適中，且銀行貸款帶來了資本流動性的增長，國內投資者對於投資機會正顯現出更多興趣。

高端酒店業的投資熱情也開始高漲。香港地產大亨鷹君集團主席羅嘉瑞日前表示，很看好中國內地高端酒店業。鷹君集團旗下的朗廷集團預計，在截至2012年的未來4年內，將在中國內地投資10億美元，簽訂或經營15家品牌酒店。

不過，中房協副秘書長肖曉儉提醒，商業地產具有高風險、高回報的特點，目前，全國主要城市商業地產都出現過剩苗頭。

此外，在經濟尚未企穩背景下，過早投資商業地產也醞釀著風險。戴德梁行此前公佈的全球商業地產報告指出，全球寫字樓的投資回報率在2009年預計將下降20%，商業房地產市場要到2011年方能持穩。

(徐志嬌 編輯)

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