招商瀾園搭上牛市順風車

曾經被認為雞肋的項目——招商瀾園，不僅順利實現盈利，而且將獲利不菲。深圳市國土局網站統計顯示，截至11月29日，位於觀瀾區域的招商瀾園迄今共計完成銷售及備案近72700平方米、959套，銷售金額達7億元左右；銷售均價也從8月份的9600元/平方米上漲至10月份的10000元/平方米，而今均價再調高至約11000元/平方米。

普通住宅熱銷

在如今遍地豪宅的深圳，均價萬元左右的招商瀾園自推出就受到置業者青睞，8月份和10月份均進入寶安區樓盤銷售龍虎榜前十名。

深圳市國土局網站統計顯示，招商瀾園自7月底開盤一直熱賣，8月份銷售38438平方米，合506套，均價在9600元/平方米左右；9月份共成交2425平方米、28套；10月份成交16614平方米、219套，均價微漲至9800元/平方米；11月1日至29日，又銷售了15196平方米、206套。

8月和9月份銷售按9600元/平方米均價計算，約實現銷售金額3.88億元；10月份銷售按10000元/平方米計算，約實現銷售金額1.66億元；截至11月29日，11月份銷售金額約有1.55億元。自招商瀾園開盤至11月29日，共實現銷售金額約7億元。

招商瀾園項目計入容積率的建築面積為222770平方米，其中，住宅面積210020平方米，住宅中包括公共租賃住房31503平方米；商業面積6000平方米；其餘6750平方米為社區公共設施面積。

據瞭解，招商瀾園北區於2008年2月開工，2009年12月31日竣工，擬於2010年入伙。建築面積90平方米以下住房面積所佔比重達到總面積的95%以上。31503平米公共租賃用房，由招商地產建成後無償交給政府。

地價優勢初顯

扣除31503平方米公共租賃住房，招商瀾園的普通商品住宅面積約178517平方米，已完成銷售約72700平方米，意味著未來還有約105850平方米待售。假設房價不發生變化，按照現在均價水平11000元/平方米計算，這部分待售面積還將實現約11.65億元銷售金額。加上已經回籠的7億元左右銷售金額，招商瀾園的商品住宅可能帶來約18.65億元銷售收入。

此外，招商瀾園還有6000平方米的商業面積。中國證券報記者致電招商瀾園，銷售人員表示，還未確定商舖是用於出售還是出租，要待明年5月份左右才能確定。倘若6000平方米商業面積全部用於出售，若以每平方米1.5萬元均價計算，有望實現近1億元銷售。

招商瀾園地塊位於深圳寶安區觀瀾街道大和路西側，佔地面積9.28萬平方米，樓面地價2154元／平方米，總地價4.8億元，總投資近13億元。這意味著按當前市場價格計算，如果僅以銷售商品住宅計算，招商瀾園可能實現毛利5億多元，而如果商舖也用於銷售，則可能實現毛利6億多元。

在去年的低迷樓市之中，深圳關外房價跌跌不休，很多區域的房價距離2007年的最高價近乎腰斬。以當時觀瀾片區普通住宅8000元左右售價測算，招商瀾園曾被認為幾乎賺不到什麼錢。而今年深圳樓市異常火熱，均價創出新高，觀瀾片區房價也上漲了約50%。尤其是在遍地豪宅的市況下，招商瀾園以萬元左右價格亮相，消化速度較快。

與此同時，觀瀾片區的地價也再創新高。2009年9月，觀瀾兩幅居住用地捆綁拍賣，金地集團以24.4億元總價拿下，樓面地價超過8600元/平方米，成為觀瀾新地王。

而2003年、2004年中航取得中航格瀾郡一、二期地塊時，樓面地價分別只有1548元/平方米、1816元/平方米。2006年，招商地產分別以樓面地價2154元/平方米、3330元/平方米拿下兩幅地塊。2007年11月，和黃分別以5.1億元拿下兩幅地塊，樓面地價分別合6487元/平方米和6826元/平方米。在土地價格日益高漲的今天，招商2006年拿下瀾園時的地價顯示出其優勢。

招商瀾園項目檔案

區位 深圳市寶安區觀瀾街道大和路西側

佔地面積 ９２８２０．７８平方米

計入容積率的總建築面積 ２２２７７０平方米

開盤時間 ２００８年７月２５日

權益分配 招商地產

最新銷售均價 １１０００元／平方米