首城國際整體銷售有望突破80億元

「即使樓市銷售最不好的時候，我們項目開的樓座幾天內也就賣完了。目前，首城國際住宅房源還剩1700餘套，但登記排號的客戶超過一萬名。」首城國際中心項目銷售人員對中國證券報記者表示。今年4月份開始，首城國際中心相繼開盤5棟樓座，戶型面積在78-90平米之間，總銷售套數1334套，房源在開盤當天便銷售一空。

據北京市房地產交易管理網公佈的預售數據計算，截至2009年10月，首城國際中心已銷售8棟樓座，批准銷售套數2052套，銷售金額達26.66億元。

目前，該項目尚未銷售的產品包括4棟90平米以下戶型的樓座、6棟大戶型樓座、1棟酒店式公寓、1棟商業物業以及1條規劃面積達3000平方米商業街。以該項目最近一期21500元的銷售均價計算，剩餘住宅產品銷售額將接近45億元。考慮提價因素並加上酒店式公寓和商業產品的銷售，首城國際中心項目整體銷售額有望突破80億元。為兩大上市公司股東貢獻利潤或超30億元。

均價穩步上揚

10月22日，首城國際推出18棟住宅樓座中的第8棟樓座B區10號樓，共280套房源，戶型均為78-88平米兩居，銷售均價21500元/平方米，起價16970元/平方米，最高價23290元/平方米。開盤三日順利完成全部房源銷售，銷售金額逾5億元。

從去年11月開始，首城國際銷售均價穩步上揚。資料顯示，該項目住宅部分分A、B、C、D四個組團開發。A組團三棟樓於2008年底已經售罄，銷售均價在13000元-14000/平方米，累計批准銷售套數718套，銷售面積49825.73平方米，銷售金額6.68億元。

今年4月初，首城國際開始發售D組團三棟樓座，隨著樓市銷售大幅回暖，該項目均價也開始上漲，價格從4月份的14000元/平方米上漲至8月份的18000元/平方米。公開的交易數據顯示，首城國際D組團三棟樓座共計批准銷售套數784套，銷售面積69520.92平方米，銷售金額達10.84億元。

隨後，該項目B組團也開始入市銷售。截至目前，B組團內兩棟樓座已銷售完畢，共計銷售550套住宅，銷售面積46196.59平方米，銷售金額達9.14億元。

市場人士指出，11月份以來，北京樓市再度「價量齊升」，絕大多數在售樓盤均上調銷售均價，二手房銷售更是突破三萬套創歷史新高。11月，北京二手房成交總量達32784套，其中住宅成交量更是達到了31288套，環比分別上漲57%及56%，均價環比漲幅超過10%。市場人士預計，首城國際即將開盤的B組團9號樓、11號樓等產品存在較大提價空間，該項目下一期樓座的銷售均價將在24000元/平方米左右。

首城國際的銷售人員介紹，11月底，項目周邊同品質社區的二手房成交均價已經達到26000元/平方米以上，臨近東四環的萬科藍山一期銷售均價接近30000元/平方米。雖然首城國際一直採取「低價入市」營銷策略，但後續產品的銷售均價也將隨市場進一步走高。

利潤或超30億

根據規劃，首城國際總規劃建築面積近60萬平方米，其中地上部分面積46萬平方米。除四個住宅組團外，還包括一個商業組團以及2.3萬平米的城市公園。產品以中小戶型為主， 90平方米以下戶型占70%以上。

首城國際銷售負責人介紹，該項目是集住宅、商業、酒店式公寓、教育配套等多種產品形態於一體的大型城市綜合體。其中，A區與B區之間有一條3000平方米的餐飲商業街，A區與B區內各包含1棟商業立項的樓座。這些產品均為項目的可售部分。

公開數據顯示，截至今年10月，首城國際已經預售8棟樓座，銷售房源2052套，銷售金額達26.66億元。

剩餘樓座10棟，分別為B區4棟和C區6棟，可售房源1768套。其中，B區4棟樓座1096套，產品為78-88平方米中小戶型；C區6棟可售房源672套，產品為130-180平方米大戶型。

以10月份該項目21500元的單價計算，剩餘10棟樓座的銷售金額將接近45億元。加上商業組團內的可售部分，首城國際項目的整體銷售規模有望突破80億元。根據國都證券的調研報告，首城項目預計總投資為50.81億元，其中地價款26億元。由此測算，該項目可實現毛利逾30億元。如果考慮項目後期的提價因素，首城國際可獲取的利潤將更加豐厚。

首城國際項目將於2010年5月開始陸續竣工，其業績主要於2010-2011年結算。以50%的權益計算，北京城建和首開股份將分享首城國際的可觀收益。以北京城建為例，2009年前三季度，公司實現營業收入20.84億元，營業利潤5.5億元。2008年，公司實現營業收入24.4億元，營業利潤4.31億元。

區位優勢顯著

今年以來，北京樓市強勢復甦，熱點區域銷售尤為突出。首城國際中心項目緊鄰東三環，距離國貿不足2公里，交通上除了目前的地鐵10號線之外，北京市地鐵線路規劃顯示，正在建設中的地鐵7號線、14號線也將分別經過項目的北側與東側。

作為區域內稀缺的大盤項目，首城國際在區位上佔據著明顯優勢。未來項目周邊將實現地鐵「四站圍合」，形成真正少有的三軌環繞，出行的便利性難能可貴；此外，周邊配套齊全，商業環境成熟，家樂福、百安居、Viva購物廣場、百盛、沃爾瑪、燕莎奧特萊斯等均在項目周圍。

區位優勢與便捷交通形成了項目優越的外部品質，而就內部而言，首城國際配建學校、公園等公建，另外，項目還包括由23000平方米的城市公園、8000平方米綠化帶、45000平方米藝術主題園林、街心公園等共同構成的近10萬平方米綠化面積，構成CBD區域內稀缺的自然資源。在「2009年上半年北京樓盤口碑指數TOP20」的榜單中，首城國際位居總榜單第五位。

據調研統計，首城國際自住需求意向已經超過八成，其中尤以在附近及CBD工作的城市白領佔多數。自CBD東擴計劃公佈以來，區域總體價值得以進一步提升，購買力十分旺盛。