深圳土地變法

12月1日正式實施的《深圳市城市更新辦法》(以下簡稱《辦法》)給深圳土地出讓市場帶來巨大的想像空間。

作為國內首部系統、全面規範城市更新活動的規章，《辦法》在鼓勵權利人自行改造、可協議出讓土地等諸多方面作出了制度突破。例如，在符合城市規劃的條件下，權利人可自行改造，自行改造的項目不需要以「招拍掛」方式出讓土地使用權，還明確了更新改造的地價收取標準。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁分析，《辦法》意味著深圳的城市發展，正由過去的以增量土地開發為主向存量土地「再開發」為主邁出了重要一步。

「舊城改造已漸成各大城市求解土地困境的救命稻草之一。例如廣州也在進行舊城改造模式的嘗試，如果深圳舊城改造的模式能夠順利實行，對於其它正在尋求舊城改造良方的城市而言無疑具有借鑒意義。」宋表示。

城市更新改造釋放大量土地資源

深圳遊走在開發商囤地和土地資源日益緊張之間。

深圳市政府對該市土地資源承載力進行的調查顯示，在考慮生態環境約束和現行法律法規的情況下，該市僅有142平方公里的新增建設用地擴張潛力。而深圳全市需要進行城市更新的總用地面積約為240平方公里，這也意味著通過城市更新改造「要」到的土地資源面積比可以新增的建設用地還要大。

在此背景下，城市更新改造被列為今年深圳市的《政府工作報告》十大工作突破之一。而就在9月份，國家住房與城鄉建設部也確定以「部市共建」的方式，將深圳市定為城市更新的試點城市，寄望深圳先行試點，為全國提供經驗。

根據《辦法》，所謂的城市更新，包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等區域的更新。城市更新的種類則包括綜合整治類城市更新、功能改變類城市更新，以及拆除重建類更新。

《辦法》明確鼓勵權利人自行改造，可作為更新改造實施主體，改造項目無需由「發展商」實施。此外，權利人可以通過協議方式轉讓土地使用權，而不用一定經過「招拍掛」的方式。

據本報瞭解，目前深圳市已列入改造計劃的各類拆除重建類改造項目共計202項，其中城中村改造項目120項、歷史遺留舊城改造項目51項、工業區升級改造項目31項，計劃改造用地面積約14.2平方公里，目前已批准各類改造專項規劃61項。

本報記者還從深圳市規劃和國土資源委員會瞭解到，深圳近期將啟動25個城市更新和工業區升級改造項目，包括城市更新項目19個，工業區升級改造6個，共涉及總用地面積109.7萬平方米，總建築面積397萬平方米，將在辦理完土地等相關手續後進入具體實施階段。

據瞭解，該批項目將為社會提供建築面積約200萬平方米的住宅、21萬平方米的辦公、48萬平方米的商業、21萬平方米的商務公寓以及90萬平方米的產業用房，並配套一批幼兒園、學校、社區健康中心、文化室、公交首末站等，有望在明年第一季度啟動。

房市或將受到衝擊

聯合證券發佈的研究報告顯示，根據《辦法》中的相關規定，原先就擁有一些舊廠房或舊工業園區的公司將從中顯著受益：第一，可確保這些公司仍擁有這些將被改造的舊廠房、舊工業園區的產權；第二，躲過了「招拍掛」制度下高昂的地價；第三，改造後升值的土地價值，仍將留在這些公司手裡。無疑這類手握舊廠房或舊工業園區的公司將是《辦法》的最直接受益者。

但同時，那些沒有舊廠房或舊工業園區等形式的「存量土地」，只能以「招拍掛」形式拿地的房產公司，《辦法》的實施，對他們的影響或許更多的是衝擊。

「因為可能在同樣的區域，兩種方式拿地的成本會有較大差距，這也將使得這類公司的產品銷售面臨更大的競爭壓力」。宋丁指出，深圳之所以實行《辦法》，也是將房價考慮在內的，會對房價有一定抑製作用。

「首先是大量的土地供應將給深圳的房地產市場作為補充；另一方面，協議出讓也將會降低土地成本，從而減少轉嫁到房價上的壓力。總的來說，《辦法》的實施，將一定程度上堵住房價持續上升的通道。但是主要取決於更新的土地中到底有多少能夠轉為住宅用地。」

「《辦法》執行尚有難度。」一位不願具名的深圳地產界人士向本報表示，該辦法並未規定具體的操作程序細節，能否突破還需要看執行情況。