北京百億"公屋局"擱淺

北京早在2009年初就在醞釀一個注資百億元的「公共租賃房運營中心」，後因擔心人員編制和怕影響區縣積極性等問題而放棄。

一位接近北京住房保障辦的權威消息人士證實，早在今年6月份，北京宣佈年內建設、收購50萬平方米公共租賃房計劃時，關於這些公共租賃房如何管理的問題，便已提上北京市主管部門議程。

最終，北京市雖然暫時擱淺了「公共租賃房運營中心」計劃，但是也在醞釀更積極地持有、運營計劃。包括企業持有、政府機構持有和集體持有等多種持有模式在內的新型管理機制，也在醞釀中。

接近北京住建委人士透露，最近北京市有關部門密集開會，一個討論的主要問題就是，未來住房保障產品建設結構從「售為主」轉向「租為主」時，政府需要出台配套優惠措施，並轉變管理方式。

百億「公屋局」計劃

7月底，北京市發佈了《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》，其中規定，市級和區縣住房保障部門為公共租賃房的管理實施單位。公共租賃房可以採取新建、收購等形式實現。

而在此「辦法」出台之前，關於公共租賃房的管理機構卻有另一番討論。

實際上，北京和常州市是全國最早推出地方公共租賃房管理辦法的城市。作為經濟較發達城市，它們都在考慮到2012年完成住建部規定的三年集中建設保障房任務後，這種外來人口和城市房價比較高的城市，其住房保障該如何繼續做下去。

香港的「公屋局」模式一直是內地城市想學但是又難以複製的模式。而北京經濟實力雄厚，複製香港「公屋局」模式具備可行性。

在今年年初的北京「兩會」上，當主管城建副市長陳剛提出北京發展公共租賃房時，立即得到了住建部回應。

住建部主管房地產的副部長齊驥在今年全國「兩會」上表示，鼓勵地方政府因地制宜地發展公共租賃房，以解決城市「夾心層」住房問題。

今年2月份以後，北京市就在積極醞釀公共租賃房的問題。而在考慮這個問題之初，就有人提出：公共租賃房產品好，租金穩定且有保證，應該是金融結合的一個工具，也是將來北京市住房保障的主流產品。

而如果做公共租賃房，是否可以像香港、新加坡一樣做個「公屋局」機構，由政府手中持有大量房源，進行管理呢？

「北京住建委曾為這個計劃激動不已。」上述知情人士說，當時「公屋局」管理模式也是北京市政府佈置北京住建委研究的主要模式之一。

此時，北京已有住房保障辦公室，也有住建委協調住房保障的事宜。新成立機構擬作為一個商業運營機構。由此，「北京公共租賃房運營管理中心」名字應運而生，準備掛靠在住房保障辦下面。

北京市住建委位於北京西客站附近的辦公地點也將搬遷到西四環五棵松。因此，北京市準備將住建委的辦公樓加上其他一些北京國有房地產資產，總計100億元，裝入這個「北京公共租賃房運營管理中心」。

「總資產100億元的話，可以向資本市場融資70億元，投入公共租賃房建設，改變保障房建設對地方財政壓力較大的現狀。」上述權威消息人士說。

「這個中心級別可能是正局級。」上述接近住房保障辦的權威消息人士說，起初北京市對這個計劃十分看重，但是隨後由於「局級」人員編制問題等因素，轉而放棄這個方案。

在上述權威消息人士看來，導致北京市最終放棄這個「公屋局」計劃主因是，現行北京市經濟適用房、廉租房、限價房等保障性住房產品建設、管理均由區縣政府住房保障部門負責。北京市住房保障辦只是負責市級層面的保障人群住房保障產品提供和全市住房保障監管工作。

如果將公共租賃房所有管理權力收歸市級層面機構負責，可能會對區縣做保障性住房的「積極性」產生影響。「可能會有區縣說，你要收就都收回去吧，不能只收回公共租賃房，而不收回廉租房。」一位不願公開姓名的北京市房地產行業協會人士指出。

覆蓋非戶籍人口

「公屋局」沒有成立，並不意味著北京市政府放棄了對公共租賃房的管理。

今年9月18日，北京住房和城鄉建設委員會主任隋振江在北京首個公共租賃房項目北苑南區項目開工儀式上說，公共租賃房推出表明北京形成了租售並舉的住房保障模式，以前保障住房中出售比例很大，今後將逐漸扭轉這一格局。

在今年北京市宣佈的50萬平方米公共租賃房籌集計劃中，相當部分是通過社會收回的，也有一部分是原來的經濟適用房等產品就地轉化而來。

「怎樣才能做到分散管理，而又能集中而具有效率？」上述權威消息人士說，以後公共租賃房保障範圍不斷擴大將是一個趨勢。自從公積金支持經濟適用房等保障性住房建設的政策推出後，北京市力爭想獲得試點資格。

「北京市公積金歸集中，相當部分是非北京籍戶口人士的。」上述接近北京住建委的人士也說，公積金用於保障房建設當中，允許北京等一線城市的公共租賃房建設可以使用公積金。

對於大量非北京戶籍人口來說，動用了自己的公積金，而始終不能享受到住房保障的覆蓋，也成為一個問題。

無論是通過公積金直接建設，還是通過其他途徑籌集資金來源。覆蓋「夾心層」人群的公共租賃房都將是北京市未來主流的住房保障產品。

按照北京市公共租賃房管理辦法，凡是符合廉租房、經濟適用房等三類保障性住房資格的家庭，可以優先申請公共租賃房。租賃房租期為5年，租金為略低於市場租金。

接近北京住建委的人士說，北京市住房保障工作主要考慮是，要將30歲及以下，具有一定學歷的社會主流工作人群留在北京。留住人才即是北京的競爭優勢。

本報記者從北京住建委瞭解到，今年為北京市第一年推行公共租賃房，50萬平方米公共租賃房為政府集中提供。今後，住房保障工作步入常態化，應該鼓勵企業、開發園區管委會等各類主體，建設和持有公共租賃房。

北京市政協委員、萬科副總裁毛大慶說，公共租賃房可以與房地產信託投資基金等相結合，如果配套措施優惠，房地產企業也會有積極性參與。

除了區縣住房保障部門、開發區管委會、大中型企業外，另一種業主群成了北京住建委等部門關注的對象。

「北京的一些中小開發商，隨著拿地越來越難，可以鼓勵他們現有在建的住宅項目中，拿出一部分90平方米以下的戶型進行出租，政府補貼一部分租金，」上述接近北京住建委的人士說，實際上公共租賃房業主可以多元化，北京市甚至設想鼓勵一部分中小開發商將手中的在建中小戶型住宅轉租。

廈門公共租賃房設計機制中就存在類似的設計，鼓勵開發商等持有一部分住宅的企業將手中房源轉租。

此外，北京市保障辦主任冀巖曾透露，北京市準備推出「土地年租制」，來支持公共租賃房建設。原來70年的土地有償使用費和土地出讓金不再一次性繳納清，而是改為分年支付，這對於企業自建和開發商參與建設來說，無疑有很大吸引力。