中國應把住宅用地當作稀缺資源管理

中國要遏制房價、地價非理性上漲，要把住宅用地和住房當作稀缺資源嚴格管理，科學、合理地組態，並要採取有效措施，遏制投機性購房。

中國國土資源報12月1日刊發評論文章指出，近年來，高房價、高地價不斷挑戰民眾的神經。對於造成這種局面的原因，學術界、媒體、政府部門間爭得不可開交，但至今仍沒有一個合理、權威的解釋。

有限的住宅用地和住房作為資源被大小投資者投機、佔有、壟斷，是導致房價、地價不斷高漲的最主要原因。而其背後，住宅用地和住房僅被當作資產來管理，盲目增加住宅用地和住房供應量，進而給一些投機者創造了機會。事實上，住宅用地和住房不光有資產的屬性，也有資源的屬性。目前，要遏制房價、地價不斷高漲的趨勢，就得從重新認識住宅用地和住房的性質開始。可以說，分清住宅用地、住房的資源屬性和資產屬性，是調控房地產市場的根本。

首先，應當清醒地認識到，住宅用地和住房是寶貴的資源。中國人多地少，可以用來建設住宅的土地資源十分有限，在東部沿海等一些人口稠密的地方，可以用來建設住宅的土地更是少而又少。因此，住宅用地和耕地一樣，在經濟高速發展、民眾對住房需求高漲的現今，也是十分寶貴的社會資源。既然住宅用地是有限的資源，那麼在其上面建造的房屋，同樣也是有限和寶貴的。投資者在有限的、絕對量小的資源面前，必然會呈現“不管價格有多高，一定要佔有”的投機心理。這一點，是房價、地價屢創新高甚至“地王”頻出的根本原因。

其次，住宅用地和住房僅被當作資產管理的局面需要改變。在城市建設用地相對稀缺的情況下，政府部門不僅要把住宅用地當作重要資產來管理，更要把其當作稀缺資源來管理。如果從資產管理的角度出發，目標就是實現資產效益最大化，一些地方政府就會把追求高地價、高房價下的政府收益作為主要目標之一。而從資源管理的角度出發，追求的則是最佳社會效益。顯然，只有從資源角度出發，對住宅用地、住房資源進行公平合理，又講求科學的組態，才能真正實現“居者有其屋”的社會目標。

再其次，要充分認識投資性和投機性購房對推高房價、地價所起的作用。事實證明，一旦有限的住宅用地和住房被一部分人投資後，那麼它們很容易變成投機者牟取利益的工具。而此類投機行為，在人多地少的中國更為容易實現。可以看到，在中國一些人口稠密、經濟較為發達的城市，由於住房需求十分旺盛，投資者通過佔有房地產資源獲得投機回報的慾望十分強烈，因而這些地方的地價、房價暴漲現象尤為突出。

需要指出的是，市場經濟允許通過資產、資本獲得收益，但如果利用住宅用地和住房等公共資源來獲得收益，以及獲取投機這些資源產生的增值，是很不公平的。中國是社會主義公有制國家，土地資源屬於全民所有。如果一部分人以不公平的價格購買或投資超出自己應得部分的住宅用地、住房，那就是投機行為。其結果是，另一部分人將失去自己應得的社會公共資源。從公平的角度出發，佔有多餘房地產資源的人必須付出超額成本。

從以上可以得出結論，要遏制房價、地價非理性上漲，一是要把住宅用地和住房當作稀缺資源嚴格管理，科學、合理地組態；二是要採取有效措施，遏制投機性購房。這是防止一些人繼續吹大房地產泡沫，保護經濟發展持續、穩定的必然選擇。

那麼，目前，中國房地產市場的出路到底何在呢？

一是應並重管理房地產資產和資源。現階段應對佔用資源量大的高檔別墅、大中戶型以及佔有二套住房資源以上的消費群體，增收資源成本費。收取的資源成本費用來加快建設保障性住房，實現均衡貧富。

其次，加快建立健全保障性住房、商品房兩套管理體系，保障普通民眾的基本住房需求。應把市面上的保障性住房和商品房比例顛倒過來，在實現普通民眾基本住房需求的前提下，推行商品房市場化。目前應以“全國人均住房面積”甄別應當享受保障性住房的物件，而不應以“中低收入”作為甄別標準。凡低於全國人均標準的人，理當都是保障性住房的保障物件。

再者，要堅決制止囤地、閒置住房等行為。囤地和房屋空置都是對資源的浪費，應儘快明確土地閒置的概念，分清政府和開發建設單位在土地閒置中的責任；同時應建立快速查處機制，以期合理、珍惜利用稀缺的土地資源。

完全實現全體民眾的住房需求仍需一個過程。只要採取科學、合理、公平的資源組態方法，人多地少的住房難題就一定能夠破解。

(徐志嬌 編輯)