2010新趨勢,房地產將回歸"正常化"增長

政策調控將如何影響房價走勢？城鎮化為房地產帶來哪些機會？物業稅征收將如何計算？一說起房子的話題，總能引發熱議。

昨日（3月31日），《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）聯合《成都商報》、觀點地產新媒體主辦的城市觀點論壇在成都舉行了2010年的首場論壇，包括住建部政策研究中心副主任王玨林、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松、中房集團理事長孟曉蘇等知名經濟學家和業界大腕受邀參加，就“新經濟下2010年房地產新趨勢”碰撞思想的火花。

由成都金怡源房地產開發有限公司開發的世豪廣場項目特別支持的本次論壇，吸引了200多位本地房地產企業家、政府官員、金融翹楚及專業機構人士參加。“物業稅應按照房屋購買原值征收”、“2010年房地產發展將 ‘正常化’”、“投資房地產股票比投資房地產好”……大腕們的言論，讓與會者一同腦力激蕩。2010年房地產新趨勢的輪廓，也在激辯中漸漸清晰。

與此同時，部分二、三線城市也開始密切關注樓市動態。山東省文登市副市長譚遠國在論壇上向川渝地產商拋出橄欖枝。譚遠國表示，國內一線城市的房價目前確實較高，但文登市目前不存在房價上漲過快。

中房集團理事長、中國企業聯合會執行副會長孟曉蘇：適度讓步既得利益者推動物業稅改革

作為征收物業稅的積極倡導者，孟曉蘇昨日在論壇上發表題為 “構建住房制度上的公平正義”的演講。孟曉蘇指出，為了讓稅種改革能夠順利進行，可以對目前產生較大阻力的既得利益者做出讓步，將按房屋評估值征稅改為按照房屋購買原值征稅。

他指出，“很多有房子的人不愿意開征物業稅”。對此，孟曉蘇改變了他此前提出的按房屋評估值征稅的建議，改為按房屋購買原值征稅。“我們不得不對利益階層有一些讓步，這樣才能推動改革。”他說。

【對話孟曉蘇】

NBD：按照房屋購買原值計算物業稅，你說這是對既得利益者的讓步，那么這會不會導致一個小區里同樣的房屋物業稅額相差很遠，是否偏離了公平正義？

孟曉蘇：征物業稅是一個大道理，物業稅征了才能解決大的問題，在小的問題上不應過分的糾纏。征物業稅已經說了7年，但到現在也沒有推出。推出物業稅遇到了很多阻力，從改革的經驗來看，必須處理好改革中各方的利益關系，化解矛盾。

NBD：物業稅的征收將對房地產市場產生什么影響？會不會讓房價下跌？

孟曉蘇：一方面，征收物業稅后需要考慮比較高的養房成本，當然會影響投機行為。但另一方面，物業稅征收也可能導致房價上漲，因為房屋轉讓的時候，賣方者會把繳納的物業稅一同計入房價。

住建部政策研究中心副主任王玨林：下半年將是買房重點觀察期

王玨林昨日在論壇上指出，目前的房地產市場存在一些問題。首先是房價漲幅太快，其次是商品房銷售市場存在很大的不穩定因素，再次則是土地競爭過于激烈。

那么，該如何促進房地產市場發展的穩定性呢？王玨林說，一是應加大保障性住房、中小戶型房源的比例，培育二手房和中介市場；二是應加強管理，包括土地、房屋、市場、交易等方面的管理。

【對話王玨林】

NBD：目前熱議的物業稅推進到哪個階段了？何時能正式出臺？

王玨林：盡管征收物業稅是有效調控房價的手段，但是目前仍有很多問題。只能說是個逐步推進的過程，實際征收的日程表仍不明朗。

NBD：這中間存在哪些問題需要解決？

王玨林：一是如何獲得每個家庭的真實房源信息，尤其是一些跨城市擁有房源的家庭。房源查不清，就談不上征收物業稅。二是，會不會出現重復征稅的情況？開征物業稅與原有的土地出讓金制度是否存在沖突？

NBD：對于購房者來說，今年是不是合適的買房時機？

王玨林：我覺得，由金融危機帶來的中國房地產市場特殊階段已經結束。今年，應該不會像去年那樣地王頻現。對于購房者來說，今年上半年是買房的觀望期，畢竟國家一些針對房地產市場的政策尚未出臺。今年下半年，應該是個買房的重點觀察期。

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松：2010年的房地產不會像去年那樣瘋狂

巴曙松昨日帶來題為 “退出與刺激 后危機時代的中國機會”的演講。他表示，2010年宏觀政策的目標將是“正常化”。巴曙松說，2010年的宏觀政策有一個非常重要的基調，就是從2009年非常時期的非常的政策，平穩過渡到正常時期的正常政策，包括金融市場和房地產市場都會回歸到正常化的發展中來。

其中，就房地產業的“正常化”，巴曙松向房地產商指出，“像去年這樣的年份，不能指望每年都出現”。他表示，把去年和今年加起來做一個平均，都是歷史上比較高的時期，“所以房地產商回想一下在一個正常的年份怎么經營、怎么開發、怎么賺錢，不能照著2009年的這種狀態，因為這很難碰到”。

【對話巴曙松】

NBD：今年的貨幣政策總體走勢如何？你如何看待加息？

巴曙松：貨幣政策將保持連續性，CPI如果連續幾個月出現上漲，就存在加息可能；人民幣匯率方面，中國政府將根據中國經濟的發展需求，進行主動性和漸進性的升值。

NBD：一連串的政策調控措施，讓很多人擔心房地產行業會受到較大影響，你怎么看？

巴曙松：房地產將從去年的超常規回歸正常，不能期望房地產還像2009年時一樣瘋狂。在2009年房地產出現意外大漲后，國家政策調控的目的是抑制需求，增大供給，但不會造成樓市大起大落。2010年，即使有調控措施，也只是改變經濟增長的斜率，不會改變增長的方向。

摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄：今年投資房地產不如投資地產股

“今年，投資房地產股票比投資房地產本身要好”，龔方雄在昨天的論壇上表示，房地產的價格經過去年的大幅上升以后，今年的升幅即使不調控也不會大漲。但是相對來講，房地產股票的投資價值應該還是不錯的，因為去年，一些房地產股票股價相比高位調整了30%~40%。龔方雄認為，資本市場調整了很多，實體市場的調整還不夠，因此，今年房地產股票投資的價值比地產好，但這并不意味著投資者不應該投資房地產。

此外，龔方雄稱，今年，房地產企業想融資，選擇境外渠道或許更有利。從房地產調控角度來看，相比去年，房地產不管是發債、貸款，還是房地產信托融資，宏觀不確定因素都在增多。但是，境外資本市場卻非常活躍，從融資規模來看，不管是IP0也好，發債也好，整個國際市場今年第一季度的的融資規模都創出了過去四五年的新高。

同時，龔方雄指出，國外投資者選擇我國房地產企業進行投資時，主要注重三個方面，一是房地產企業土地儲備的數量和質量，以及獲得土地儲備的價格。這一點資本市場非常看重，因為土地是稀缺資源，未來獲得土地的成本會越來越高。二是看房地產企業土地儲備的分布。三是看重房地產企業的開發能力。如果說房地產企業沒有足夠的土地儲備，但卻擁有非常強的開發能力，不管以什么價格拿地總能盈利，而且盈利性也比較強，企業的品牌價值和團隊管理能力都會獲得外界認可。