地王頻出背後:廣州24塊老地王仍在"長草"

近期，廣州土地市場再度喧鬧起來，又上演了一場轟轟烈烈的「地王」秀，土地價格被不斷刷新超越。而與此同時，一些老「地王」卻仍曬著太陽，長滿雜草。

為何開發商閒置老「地王」不建，卻又不斷拍出新「地王」？這又將會為房地產市場帶來怎樣的影響？「地王」頻出的背後，開發商究竟打著什麼算盤？

老「地王」閒置與新「地王」並存

２００７年９月１１日，保利地產以２１．２億元和２０．８億元奪得位於廣州市白雲區金沙洲的兩塊土地，樓面地價分別高達８７６９元／平方米和８１１２元／平方米，這兩塊土地也成為金沙洲的「地王」。

與２００７年的風光無限相比，當下，這兩塊「地王」顯得有些落寞。近兩年過去了，「地王」上面仍沒有蓋起一棟樓，依舊靜悄悄，地上的荒草在陽光下顯得鬱鬱蔥蔥。看上去，與兩年前並無太大變化。

而這不是個案。「在２００７年拍賣的土地中，不少土地都在曬太陽。」據廣州合富輝煌首席分析師黎文江介紹，２００７年廣州市共賣出住宅地２９４萬平方米，平均樓面地價４６２２元／平方米。若以此均價為基準，有２７塊土地的成交價高於此均價，然而直到目前，有２４塊「地王」未售或未動工。

儘管老「地王」還在那裡長草，新「地王」卻在不斷湧現。今年５月以來，廣州開發商展開新一輪土地爭奪戰，新「地王」再現。在６月１０日的土地拍賣中，廣州城建地產以樓面地價１５３２３元／平方米，拿下珠江新城的一塊住宅用地成為區域「地王」。７月１６日，廣州大學城住宅地又拍出了７２９６元／平方米樓面地價，成為該區域的「地王」。

開發商再搶新「地王」意欲何為

老「地王」閒置是因為「麵粉」都貴過「麵包」了。廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同給記者算了一筆經濟賬：「去年金沙洲不少樓盤售價只有約６０００元／平方米，而『地王』樓面地價則已超過了８０００元／平方米。這樣的話，開發商就只有兩種選擇，要麼讓『地王』曬太陽，要麼退地。」

然而，需要指出的是，一些開發商並不缺錢開發老「地王」。以保利地產為例，在金沙洲「地王」未建的情況下，今年７月１６日，保利地產又以８．５億元拿下金沙洲的另一塊地。

事實上，有些開發商短期內就沒有打算開發「地王」，而是試圖通過高地價來帶動在售樓盤房價的上漲。「地王」也正在成為開發商的一種「開發策略」，或者從土地資源演變為資本資源，尤其是對那些籌劃上市或者已經上市的開發商。

因此，「地王」閒置不用，表面上看起來是賠錢的買賣，但對一些開發商來說，即便「地王」還沒有開發建設，也能為其帶來好處，所以「地王」仍舊不斷地冒出來。

中原地產項目部總經理黃韜舉例分析認為，雖然廣州城建地產以１．５萬元／平方米左右的樓面地價競得珠江新城「地王」，但土地總價也不過３．４５億元。但是「地王」一出，周邊樓盤應聲而漲。其中也包括城建地產自己的項目星匯雲錦，每平方米價格從２００００元漲到了２２０００元。根據測算，僅此項目，城建就憑空多賺了２億元，而且城建在珠江新城還有一個在建的西塔項目。

「這不得不讓人懷疑，廣州城建地產搶『地王』的目的是否是為了迅速開發建樓。」韓世同也認為，作為地方大型國有房地產企業，廣州城建集團其實土地儲備並不緊張，但其推高地價對其在售、在建和待建項目的估價有利。

完善拿地退地機制

「地王」閒置為房地產市場造成了嚴重影響。「這２４塊未售或未動工的總用地面積約１２１．４萬平方米，規模接近２００８年的住宅用地總出讓量１２５萬平方米，這些土地的閒置意味著政府通過土地市場調控樓市的宏調計劃落空。」黎文江表示，隨著今年樓市轉暖，市場因此又出現了商品房短缺的徵兆。

此外，「地王」頻頻出現也直接拉升了房價，加劇了回暖基礎仍不牢固的房地產市場的不穩定性。

為此，黎文江建議，房管部門應該採取有效措施促成這些地王的開工，有特殊原因不能開工的允許退地重新拍賣，避免影響政府的供應計劃。同時，提高退地成本，防止一些開發商一旦形勢變差，就向政府求救退地，或者要求改容積率等。

韓世同建議，現在的土地出讓制度還應設定利益相關人的限制條件，防止有些開發商竟拍「地王」不是為了迅速建房，而是為了推高其在售或者在建樓盤的價格，從而擾亂土地市場，引發土地市場泡沫。

事實上，對於那些閒置「地王」的開發商，廣州正準備給予處罰。據廣州市國土房管局副局長、新聞發言人黃文波介紹，在２００７年產生的高價地中，目前仍有８幅未履行拍賣公告和土地出讓合同規定。廣州市國土房管局已經對此形成了意見，並已經上報市政府，將對破壞土地市場規則的行為做出處罰。