上海醞釀重啟交易環節土地增值稅

上海正在積極醞釀重啟交易環節的土地增值稅，以徹底打擊市場投機行為，但業內對這一做法的可操作性表示擔憂。

據中國房地產報7月26日報道，曾鬧得沸沸揚揚的上海房地產保有稅和上海細則已塵埃落定。近期，一位接近上海市房管局人士表示，上海房產稅和細則短期內不會出臺，相關部門目前正在積極醞釀重啟交易環節的土地增值稅。

一位不愿意透露姓名的地產行業分析師表示，此事很早就開始在稅務系統內部討論，由國稅總局牽頭，組織專家進行論證。由于上海的二手房市場較為成熟，所以極有可能選擇在上海作為試點。

土地增值稅上議事日程

上述接近上海市房管局的人士透露，目前土地增值稅正處于研究階段，主要討論的問題一是征收的幅度。法律規定土地增值稅采用四級超額累進稅率，其中最低稅率為30%，最高為60%。征收比例既要能起到抑制房價的目的，同時又不至于給房地產行業造成致命打擊。二是一旦征收，是否會轉嫁到消費者身上，從而又推高房價。三是如何解決目前市場上比較普遍的交易過程中陰陽合同的問題。”

北京市稅務系統內部工作人員表示，稅務系統也在積極探討征收個人交易環節的土地增值稅的可行性，而且大部分專家認為這比房產稅操作起來簡單、方便，效果也好。

國務院自1994年1月1日開始在全國開征土地增值稅，當時增收的主要目的在于抑制房地產的投機、炒賣活動，限制濫占耕地行為。但此后國家稅務總局規定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

經濟學家華生認為，一旦對非自住住宅恢復征收土地增值稅，將根本打擊投機投資需求，真正恢復住宅的基本消費功能。這樣，靠投機投資需求拉動的熱點城市的房價會迅速全面降溫。

徹底打擊投資投機行為

上述接近房管局人士表示，2010年的主要任務是抑制投資投機行為，在房產稅爭議較大的當下，比較有效的辦法是重啟在交易環節征收土地增值稅，使房地產徹底失去投資價值，對房價也能起到立竿見影的作用。

華生在兩年前就一直呼吁對非自住房恢復征收土地增值稅，他認為，這樣對房價調節起來目標更加準確，征收起來比較方便，只要有交易價格，就可以征收。

華生表示，房產稅最大的爭議有兩個，一是法律依據問題，目前來講征收房產稅無法可依；二是征收標準問題，以市場價征收或以購買價征收都存在很多問題。而重啟土地增值稅就可徹底解決這兩個問題，以交易價格征收30%-60%的土地增值稅，同時也有法可依。現在要想抑制投資投機需求，只要對轉讓非自住普通住宅恢復征收土地增值稅就可以了。在操作上沒有任何問題。

是否具有可操作性？

與華生的觀點一樣，早在2010年4月下旬，上海望源房地產開發企業董事長季寶紅就表示，政府要調控房價，只要恢復征收1999年暫緩的土地增值稅，效果立刻顯現。

季寶紅還表示，相比土地增值稅，房產稅的作用微乎其微。政府只要宣布恢復征收土地增值稅，同時給1-2年的執行緩沖期，我相信這些投資投機客會大量地將手中的房子拋售，目前膠著的市場肯定發生轉向。

市場統計數據顯示，2010年4月份調控以來，成交量急劇萎縮使存量房數字不斷上升，上海樓市出現了“消化不良”的癥狀，存量房面積已近675萬平方米。季寶紅認為，給1-2年的緩沖期，就可以在這段時間內把存量房逼出來，一旦逼出這些存量房，房價下跌20%左右肯定沒問題。

而針對恢復征收土地增值稅的傳言，上海復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示擔憂，他認為地方政府難有此種決心。因為這一政策出臺將徹底得罪開發商。目前開發商是一等二怕。等政策的轉向，調控的放松；怕房價下跌后成交量更少，同時一旦房價下跌，先前高價購買者要求退款，會招來很多麻煩。如果恢復征收土地增值稅，開發商受到的打擊將更重，本身脆弱的資金鏈將會繃得更緊。

和房產稅一樣，恢復征收土地增值稅也惹來不少爭議，中投證券地產分析師李少明表示，在資源一定的前提下，增加交易環節的交易成本，勢必推高交易標的物的價格。如果恢復征收土地增值稅，在短期內可能會抑制房價的上漲，甚至使房價下跌，但是當房地產市場好的時候，這部分的土地增值稅又會轉嫁到消費者身上，從而進一步推高房價。

李少明表示，現在土地的產權是70年，購買者都沒有擁有土地，哪來的土地增值稅。即使征收了土地增值稅，我覺得短期雖能抑制投資投機行為，但長期來看，勢必會推高房價，轉嫁到普通購房者身上。達不到調控目的。
 

(楊坤 編輯)