〈分析〉中國經濟復甦 將隨房地產市場泡沫化？

全球經濟復甦由中國的迅速反彈獲得不少動力。然而現今，投資人和經濟學家均恐懼中國的房地產泡沫化，可能將導致中國經濟陷於困境。

過去一周以來，中國國務院頒布政策重拳打壓房市投機，先將購買二套房首付比例提高到50%後，昨日國務院更發出「新國10條」，令商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

政府意圖抑制房價飆漲，中國3月城市房價較前一年同期飆漲11.7%，是5年來的最大漲幅。

投資銀行摩根士丹利 (Morgan Stanley)(MS-US)中國策略分析師Jerry Lou認為：「這是項關鍵性的政策，終將對中國房地產市場造成重擊。」

這一切看來均符合放空大師James Chanos的觀點，Chanos的對沖基金Kynikos Associates LP，管理資產規模為60億美元，且在今(2010)年年初，以對中國經濟成長的獨特論點打響名號。

Chanos在接受公共電視台(PBS)名主持人Charlie Rose訪問時指出：「我們在討論的是一回世界級的房地產泡沫化風波，中國城市的房產情況，可與杜拜和邁阿密等地相比較。」他預期今年末尾，中國房市泡沫將開始破裂。

Chanos認為，在金融危機期間，中國挹注過多資金進入房地產市場，房價已超過民眾的負擔能力。

也有抱持相反觀念的民眾指出，中國富有人家越來越多，對房屋長期需求改善有所幫助，且監管機構對貸款成數控管嚴格，可限制泡沫化的負面影響。部份人士指出，中國政府利用如上周宣布的諸多措施，長期以來成功避免房價暴跌。

若贊同Chanos的論點，或至少相信會出現某種程度的市場調整－不妨嘗試採用他的策略。他正作空香港上市的中國房地產開發商類股，以及和中國房市有關的其他企業股，例如向中國出口水泥和銅的公司等等。

以下列出三間和中國房地產市場關聯緊密的公司，它們皆在香港上市，可供外國投資人交易。目前沒有證據顯示Chanos擁有其中任一間的頭寸，但相信中國房市將陷入困境的民眾，可考慮遠離此些企業投資，或者直接選擇作空－出售借來的股份後，再以更低的價格買回。

當然，抱持相反意見的投資人，也可以趁機尋求低點買進的機會。

[NT:PAGE=$]首先是恒大地產集團有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd.)，此企業負債高、市場風險大，管理資產方式激進並以擴張為優先考量，此種特色令它很容易面臨獲利短缺。

雅居樂地產控股有限公司(Agile Property Holdings Ltd)是海南島開發的投資企業，海南島是中國的一個熱帶島嶼，適宜度假生活，地域特色和邁阿密接近。

海灘林木環境宜人，令海南島成為中國新富階層的遊樂園，同時也化身為豪宅投機客的首選目標。3月房地產數據顯示，海南三亞和海口等地的房價漲幅，創下中國境內最高紀錄，分別上達53.9%和52.1%。

最後是中國最大抵押貸款商，同時也是基礎建設的重要貸款機構－中國建設銀行(China Construction Bank Corp.)，該行房屋抵押貸款規模去(2009)年便增長了41.4%。

房價飆漲的重要因素之一，便是政府國有銀行的資金過度充裕。在金融危機期間，中國政府令銀行發放了規模空前的高額貸款，以保持經濟持續運作，然而若房地產市場受困，此些貸款有可能化為壞帳。

在中國建設銀行總額1.54兆人民幣(2256.1億美元)的基礎建設貸款之中，有3510億人民幣是在去(2009)年所發放。若房市疲軟，貸款人清償面臨困難，政府貸款便有可能承壓，情況嚴重或甚有違約危機。