周邊房價超6萬元仍閑置上海世茂地塊成最貴"曬衣場"

樓市調控持續從緊，萬億債務將陸續到期，在雙重壓力下，減少新開工量成為很多房企的共同選擇，這導致開發商大量土地閑置或開工緩慢。《每日經濟新聞》近日對上海部分閑置地塊進行調查發現，這些閑置地塊中有的周邊房價已經超過了6萬元/平方米，有的甚至是當初風云一時的地王。開發商閑置或者放緩開工背后，有著各自的難處，然而閑置并不是長久之計——去年年底國土資源部發布《閑置土地處置辦法（修訂草案）》公開征求意見，擬加大對閑置土地的處置力度。

開工，還是不開工，成了擺在許多房企面前的艱難抉擇。

每平方米住宅能賣6萬元的地塊，卻因為長期閑置變成了附近居民的垃圾場？去年6月，有網友在天涯論壇爆料稱，上海浦東浦城路世茂濱江花園空地成了垃圾場，在大熱天里發出陣陣臭味。

《每日經濟新聞》記者昨日在浦城路濰坊西路調查時，確實發現了外圍圍墻漆有“世茂集團”字樣的未動工地塊。雖然無法證實地塊是否成為垃圾場，但看守地塊的外來務工人員已經把這一地塊當作了天然的曬衣場。地塊內已長有半人高的青黃野草可以說明，該地塊閑置時間已有一些年頭。而就在這一地塊的周邊，號稱是世茂濱江花園“壓軸大作”的5號樓售價已經超過6萬元/平方米。

開發十余年仍有空地？

上述地塊圍墻上用油漆所寫的“世茂集團”，表明了其歸屬。但由于沒有動工，記者在現場找不到項目的施工銘牌以確認該項目的身份。《每日經濟新聞》記者查閱世茂房地產2011年中報、2010年年報，均未發現該公司在上海浦城路、濰坊路上還有除世茂濱江花園以外的其他項目。

為了進一步確認該地塊的項目名稱，記者昨日向世茂集團發出采訪郵件求證，但對方除了確認上述地塊屬于世茂房地產外，并未回復上述地塊屬于哪個項目，只表示世茂濱江花園在售的五號樓為該項目最后一幢住宅樓宇，且已具備現房銷售條件。

由于上述地塊臨近世茂濱江花園，外界認為這一地塊最有可能屬于該樓盤的未開發部分，而世茂集團的回復也沒有否認該地塊屬于世茂濱江花園。但接踵而來的問題是，早在2000年就已經獲得土地使用權的上述項目，為何至今仍沒有動工呢？在周邊一些江景項目預計售價已達到15萬元/平方米以上的情況下，為什么該地塊仍然在“曬地皮”？

世茂集團的回應是，上海世茂房地產有限公司一直積極要求推進該地塊的開發建設，已向政府申辦開發手續，因周邊居民的協調工作，目前政府仍在審批中。集團各項目開發建設依法進行，不存在違法閑置土地的情形。

年銷量或不及土地儲備的1/10

記者查閱該公司2011年中報和2010年年報發現，過去幾年中，世茂集團儲備的土地遠遠超過了企業開發、動工、銷售的能力。

早在2010年年底，世茂集團可開發的土地儲備就多達3480萬平方米。但當時，該公司計劃新開工的項目卻只有555萬平方米，施工面積僅為1088萬平方米。即使是在銷售情況較好的2009年，世茂集團對第二年制訂的施工量計劃也只占3000多萬平方米土地儲備的1/3。

事實上，過去幾年世茂地產新增土地儲備一直超過當年度的竣工面積。2009年，世茂集團新竣工的面積不到200萬平方米，新增土地儲備卻達到了640萬平方米；2011年更是新增了1000萬平方米土地儲備，但竣工的面積只有272萬平方米。

世茂集團較弱的銷售能力，或者是造成世茂集團土地儲備遠超開發需求的原因。世茂集團2012年一季度季刊顯示，公司2011年的銷售面積只有239萬平方米，2009年、2010年的銷售面積也分別只有250萬平方米和253萬平方米。

世茂房地產發布的2012年1月銷售公告顯示，1月公司銷售額僅9.1億元，同比大降約71%；合約銷售面積為50383平方米，同比大降79%。

對于1月銷售業績不佳的原因，世茂房地產管理層的解釋是，“因春節為傳統的銷售淡季，且1月份沒有新盤推出，故本月銷售處于全年最低水平。”

主力銷售區受調控影響較大

世茂房地產管理層的解釋不無道理，但公司銷售不暢的原因不止如此，還包括地產調控對世茂房地產帶來的巨大沖擊。這從公司2011年銷售業績中便可窺見。

世茂房地產2011年12月銷售公告資料顯示，2011年該公司合約銷售額為307億元，同比增長0.65%，僅完成360億元年度銷售目標的約85.3%。

值得注意的是，2011年9月起，世茂房地產的銷售開始與同行一起陷入泥潭。前8月，世茂房地產累計合約銷售額為209.01億元，同比增長30%，而9月銷售額僅同比增長約3%，此后的10月、11月銷售額逐月下降，12月雖略有上升，但仍同比下降約35%。

對于9月后世茂房地產銷售的大幅下滑，申銀萬國的一份研究報告一語道破玄機：公司大多數土地儲備位于政策重災區長三角與環渤海，因此受到的影響比同行更大。

世茂的相關財報數據也支持以上觀點。

該公司2011年中報顯示，截至2011年6月30日，世茂房地產手握3810萬平方米土地儲備，其中長三角占34.3%，環渤海占24.2%，兩大區域共占58.5%。

2011年世茂中報顯示，2011年上半年該公司主要銷售業績貢獻區幾乎為兩大區域的限購區，如占據27.9%的北京、占14.3%的杭州、占11.7%的寧波、占4.2%的上海等，此外，沈陽、煙臺、蘇州、南京、徐州等也是兩大區域的限購城市。

財務缺口阻礙開工進程？

銷售減緩確實是導致世茂土地儲備消化能力弱的原因，但更為重要的是，該公司的自有資金和可融資資金并不足夠支撐公司迅速消耗手上的土地儲備。

根據世茂集團2010年的年報，世茂旗下的發展中物業，其建筑成本及資本化開支和土地使用權的比例接近2:5，這意味著每開發一平方米的土地儲備，平均需要支出的成本約是土地成本的44%。

表面上看，雖然世茂房地產凈資產高達300多億元，但由于負債率一直處于上升階段，世茂房地產很難大規模開工。截至去年6月30日，世茂房地產的現金及現金等價物不過114億元，但要在一年內付清的應付貿易賬款及其他應付賬款高達122億元，另外還有59億元的應付稅款和80多億元將到期的銀行貸款。

東方證券的一份研究報告顯示，2011年114家上市房企中報中，“招保萬金”等4家龍頭房企的平均凈負債率為59.8%，而其余110家上市房企中報平均凈負債率為67.5%，創歷史新高。相較而言，世茂房地產當時的凈負債率高于行業平均水平近8個百分點。

事實上，為了應付財務上的壓力，世茂集團不僅沒有增加開工，反而在減少開工量。此前世茂房地產的操作規劃是將2011年在建工程面積由原來計劃的約1000萬平方米減至770萬平方米，同時減少拿地。公司方面表示，“公司在購買土地的策略已作出調整，只會在銷售進度達標后才考慮新購土地，同時每年用于購買土地的金額不多于該年超出完成銷售的金額。”

事實上，土地儲備遠遠超過開發、銷售需求的不只世茂一家。此前多家機構的統計顯示，全國主要地產商的土地儲備可開發量，均超過當年度房企銷售、開發需求的五到六倍以上。這意味著房企即使五六年不拿地，也依然有足夠的土地可用作開發。

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對于世茂房地產2012年的銷售前景，2月初法巴銀行發表的一份研究報告指出，公司“集中發展長三角及渤海地區，去年有關地區的樓市表現弱于其他城市，估計今年可能繼續，因此面對的挑戰或甚于同業。”因此，法巴銀行將世茂房地產的評級由“買入”降至“持有”，目標價定為8.6港元。

去年12月初，申銀萬國在一份研究報告中表達了類似觀點。該研究報告指出，鑒于世茂房地產銷售低迷以及負債率高企，維持該公司股票減持評級，并將該公司未來6個月目標價定為6.09港元。

2012年，世茂房地產銷售可能繼續受阻，公司負債率可能繼續在上揚通道中前行。鑒于此，1月6日，穆迪將世茂房地產的Ba3公司家族評級和B1高級無抵押債券評級的展望從“穩定