別墅市場再現回暖勢頭

在樓市二次調控政策下，10月量、價全面回落的別墅市場，在11月份的第一周再現了回暖勢頭。據北京市房地產交易管理網和搜房監控中心數據，上周別墅市場成交金額環比10月第四周上漲近九成。而中高端別墅產品成為支撐成交量的主力，其中，奧北別墅區憑借千萬級別墅的相對熱銷，成為別墅區中成交均價上漲最多的區域。

二次調控后再現“反彈”

經歷了一次調控后7、8、9月的回暖，北京別墅市場在“929”二次調控后的10月出現量價回落局面。不過，記者綜合搜房監控中心數據發現，在11月份的第一周，別墅市場再現了整個樓市調控大周期中的第二次回暖勢頭，上周成交金額環比上漲近九成。

在一次調控后，五六月份別墅成交量下滑，但7月份出現小幅反彈后，八九月陸續回暖。不過這條回暖曲線，被二次調控改寫。

“929”二次調控后，10月北京別墅市場總體成交263套，環比下跌22.87%，同比下跌57.03%；銷售金額為25.4億元，環比下跌34.08%，同比減少34.5%。

從最新的11月份第一周的數據來看，北京別墅市場總體成交101套，較10月第四周增加了42套，環比增長71.19%；成交金額達9.85億元，與前一周環比上漲89.06%，上漲近九成；成交均價為27079元/平米，環比漲幅為1225元/平米。

亞豪機構副總經理任啟鑫表示，雖然調控后擠壓效應顯著，但別墅產品高品質的生活屬性和稀缺性依然存在，政策不斷打壓擠掉的是投機和過度投資。品質生活的剛需和改善型住房需求不會減少，反而會因為在市場調控壓力下，開發企業不斷做好產品和適度的降價策略被激發出來，未來的北京別墅市場將會越趨理性。

“奧北”千萬級別墅量價齊升

在上周別墅市場的回暖勢頭中，亞奧京北別墅區成為量價齊升最明顯的區域。

在北京別墅市場的整體成交量中，該區域上周成交面積為7174.04平米，占整體成交量近兩成，達19.72%，與前一周相比環比上漲3.4倍；而成交金額為2.11億元，環比上漲近600%；成交套數為16套，較10月第四周增長了12套；成交均價為29402元/平米，環比增幅為10015元/平米，是上周成交均價上漲最多的別墅區。

上周該區域成交全部集中在千萬級別墅，這也是大幅提升該區域成交均價的主要原因。除了御湯山熱銷之外，千萬級別墅項目亞運新新家園成交也相對樂觀，銷售金額為7031萬元，成交套數為4套，成交面積1414平米，成交均價49725元/平米。據記者了解，在這一區域，近日還將有高端別墅項目入市。11月預計推盤的奧北小湯山區域別墅項目金科王府預計銷售均價為5萬元/平米。

金科王府項目負責人、北京金科公司營銷總監許深告訴記者，金科王府一期主要為獨棟、類獨棟以及聯排產品。雖然在調控下，公司依舊看好高端別墅產品后市，但是品質打造是調控下產品取得理想銷售業績的關鍵。金科王府選用了奧北區域較差異化的法式風格，打造宮殿別墅，注重產品附加值。聯排產品室內面寬8米，還有12米以及17米面寬的戶型產品；獨棟戶型規劃見方，注重增加產品的附加值。項目占據優勢地塊，近萬平米的古木園林等都是價值點。

分析

中高端別墅支撐成交回暖

樓市二次調控后，別墅市場的分化趨勢顯現，中高端項目由于購買客戶群受調控影響較小，成為成交主力。

據搜房監控中心數據顯示，在11月第一周的成交量細分中，總價在600萬元/套以上的中高端別墅占總成交的64.36%，其中千萬級別墅占34.65%。

即將入市的高端別墅項目金科王府項目負責人許深表示，在通脹預期較為明顯的情況下，購買中高端別墅產品更為保值、抗跌。調控對于具有一定購買力的中高端別墅購房人群，影響的主要還是其購買心理。這要求開發商面對趨于理性的購房者，需要以房子的品質鎖定目標客戶。

從具體項目來看，11月第一周成交金額前三名分別是頤和原著、御湯山和麗宮。頤和原著以成交2套、13692萬元的成績繼續蟬聯周銷售冠軍，上周該項目的成交均價達80336元/平米，與前一周相比也大幅攀升了近2萬元/平米。而10月新入市的御湯山，上周成交金額達12599萬元，成交面積為5177.41平米，是上周成交面積最多的項目，成交套數為12套，成交均價為24334元/平米。