2012:樓市將在博弈中前行

有人說，2011年對房地產市場而言，是最好的一年，也是最壞的一年。

2011年1月26日，中央開出了治療房地產“高燒”的藥方。“新國八條”橫空出世，確定了八大樓市調控政策。中央要求，各省在年初制定本地房價調控的明確、量化目標，公之于社會。隨后，全國40多個城市也陸續出臺了商品房限購措施等。

當月，住建部還宣布，2011年我國將開建保障性住房1000萬套，比2010年的580萬套增長70%，面積相當于2010年全年商品房的供應量，并計劃在“十二五”期間建設3600萬套保障房。而截至去年10月底，住建部稱，全國城鎮保障性安居工程開工已超過1000萬套，實現了年初計劃的目標任務。

從數據上看，2011年的樓市表現并不如想象中的那么糟糕。據國家統計局的數據顯示，2011年前11個月，全國商品房累計銷售面積89594萬平方米，較去年同期增加8.5%，全國商品房銷售額為49047億元，盡管這些數字較之前兩年在不斷下滑之中，但同比依然創出16%的增幅。

一般來說，在住房消費為主導的市場，住房銷售快速下降時，其價格立即會調整，以便讓更多的消費者買入。然而，過去一年的樓市調控，不少城市住房“量跌價滯”，銷售大幅度下降的同時卻難帶動價格下降。這正說明國內房地產市場是投機炒作為主導的市場，房地產市場成了少數人賺錢的工具。

這種情況一直持續到去年11月，高企的房價才漸漸有了低頭的意思，拐點也隱約顯現。據國家統計局公布的數據顯示，2011年10月份70個大中城市房價平均環比下降0.14%，自去年1月以來首次出現環比下降。去年11月，國房景氣指數創下28個月新低，僅為99.87，接近2008年金融危機時99.68的數值。以北京地區為例，部分遠離市中心的樓盤開始大幅降價。

盡管去年房價在調控中穩中有降，但各地也不斷呈現“屢調屢漲”的怪象。2012年樓市交易僵局能否打破，保障房的穩定器作用能否發揮，仍待觀察。

毋庸諱言，房價的過快上漲不可持久，行政干預猛藥療效也不能長久，如何建立長效機制是房價調控繞不開的問題，而這也必然要觸動各方更多的利益。個人住房信息系統的建設和聯網近年來之所以“雷聲大雨點小”，就因其涉及地方、部門之間的利益平衡，顯得尤為復雜。

但事實上，對房地產宏觀調控，最為核心的內容就是讓住房市場回歸它的基本功能，讓住房的價格回歸理性水平。在過去一二十年，德國的住房價格上漲幅度只有10%，這都源于德國采用法律、稅收、信貸制度等措施讓房地產市場投機炒作者無利可圖。剔除了房地產的賺錢效應，住房價格上升的預期自然就不復存在，房價也就自然可以穩定下來。同樣，只有讓住房的投機炒作者無利可圖，那么我國的房地產市場才能健康穩定地發展。

以房產稅為例。來自重慶、上海兩地的信息顯示，試點期間房產稅征收力度雖然不大，但對住房消費已顯示一定引導作用。根據中央部署，2012年要繼續推進“房產稅改革試點”。財政部財政科學研究所所長賈康也認為，“房產稅改革試點體現了市場經濟要運用規范的經濟手段進行間接調控，是不可忽略的政策組合工具。”

同時，保障房可否成為樓市“穩定器”也是今年不可忽視的一點。2011年，1000萬套保障房的開工量創下歷史之最，加上今年計劃開工的700萬套，兩年內開工建設的保障房，幾乎達到整個“十二五”建設任務的一半。有業內人士提醒，未來一年能否解決好保障房項目配套設施的供求矛盾是其“穩定器”作用發揮的關鍵。保障房能否被接受，很大程度取決于交通、醫院、學校等公共資源的配置。2012年將有更多保障房投入供應，如何公平分配也是一項至關重要的癥結點。

從歷史的經驗來看，任何國家被吹大的房地產泡沫沒有不破滅的。如果讓房地產泡沫自然破滅，那么中國經濟或許重蹈日本20年經濟衰退的覆轍。通過宏觀調控徹底地擠出房地產泡沫，同樣也需付出經濟增長下行的代價。但是不管怎樣，市場總要為市場行為付出應有的代價，這不僅是經濟運行規律使然，也是歷史的必然。

2012年初啟，我國房地產市場或仍將身陷霧霾，在博弈中前行。

（責任編輯：王雅潔）