囤地價值7.2萬億元 房地產市場并不悲觀

據悉，房地產企業僅土地存貨價值就高達7.2萬億元，房地產股票的價值被大大低估。在明年較大通脹壓力的情況下，居民會主動地選擇減少持有貨幣，而增加購房計劃。

據中國證券報11月6日報道，時至年底，我們必須重新審視房地產市場，因為這個行業對中國經濟的影響足夠大。

提到房地產行業，首先要說的是前兩天一則十分驚人的報道：“據國家統計局公布的數據等公開資料顯示，在從2000年－2009年10年的時間內，全國房地產企業一共購置占地面積近33億平方米土地，而在這10年內全國房地產完成土地開發面積僅有近21億平方米，這意味著僅僅這十年出讓的房產開發土地，就被房地產開發企業雪藏了近12億平方米，這還不包括今年前9個月購置房產開發土地2.9億平方米。這些土地能提供36億平方米面積的住宅，足夠1.2億人居住。”

看似邏輯嚴密的計算，實則誤差極大。如果上述報道屬實，那么，以當前全國每平米約2,000元的購地均價，房地產企業僅土地存貨價值就高達7.2萬億元！房地產股票的價值可是被大大低估了。

實際上，國家統計局對待開發土地每月都有明確的數字公布：到今年9月底，全國待開發土地面積為2.63億平米，較2008年底的峰值4.4億平米下降了40%。這大約相當于全年房地產企業一年的開發量，應該說，這樣的存量并不是很多。

如果再仔細研究一下數據，一定可以得出與上述文章相反的觀點。

我們提取近10年來我國的土地購置面積和房屋竣工面積，可以發現，2004年，即土地出讓實行招拍掛的那一年，是土地購置面積變化的分水嶺。2004年以前，全國土地購置面積是連年走高的。但此后，土地購置面積除了2007年略微超過2004年以外，其它年份均低于2004年。

不過，商品房竣工面積卻不斷增長。2004年以前，房屋的年竣工面積均略高于當前的土地購置面積，比例在1.1：1以內。但在2004年以后，這個比例大幅提高，到2009年，房屋竣工面積與當年土地購置面積之比已經高達2.28：1。

以上數據說明兩個問題：一是2004年以后土地供應量停滯不前，不能和高速增長的房屋需求量匹配；二是在土地供應有限的情況下，商品房的容積率會不斷提高。這兩點也和我們所看到的現實情況可以相互印證。

那么，土地的供應是否可能大幅增長呢？我們的判斷是很難。道理很簡單，這兩年地王頻出，如果有很多土地，地方政府怎么會不樂意賣呢？而當前不斷出現的拆遷糾紛也說明了土地的緊張：因為易于整理的土地已經很少了，所以，地方再進行房地產開發的時候，只能選擇拆遷一途。

這就是說，未來，我們土地的供應也不可能出現大幅的增加。我們會看到，在一些超大型城市，郊區的房子也會越蓋越高。

說完了土地，我們再說說房地產市場。

目前，股票市場對于房地產市場的判斷依然存在著巨大的分歧。我們認為，2011年房地產市場的走勢將好于今年，從春季開始，大多數城市的商品房市場會再次回暖。理由如下：

首先，從今年下半年以來，房地產市場的供應量開始逐漸放大，但價格依然堅挺，關鍵在于成交量有同步的放大，這說明市場有十分旺盛的消費需求。我們一直強調，房地產市場的投資價值在很大程度上依賴于投資存在3-5倍的杠桿。在今年投資杠桿被封殺以后，絕大部分投資購房行為消失，因此，成交基本是消費需求的體現。而今年市場所體現出的需求之強大，超出人們的預期，這些需求在明年會更明顯地體現出來。

其次，從房地產市場的發展來看，目前北京、上海、深圳、廣州幾個超級城市的發展已經十分成熟，而以重慶、武漢、南京等為代表的大型城市所處的發展階段基本與北京5年前的形勢相當。今年以來，上述城市的價格表現堅挺，而且，存貨也保持低位。一些城市如重慶，今年以來的房屋存貨還在不斷下降，可見需求之旺。

在北京等超級城市的人口日趨飽滿以后，上述大型城市將是移民的首選地區，隨之，房地產市場也會快速進入成熟期。這些城市目前仍有大量的未開發土地，仍然有大量單價在萬元以下的新盤供應。在這些快速發展的城市以及比它們發展更晚的大量城市中，萬元以下的單價是居民可以承受的。

正因如此，這些城市今年以來的房地產銷售表現更加平穩，而在下半年“金九銀十”的銷售旺季中，銷量甚至超越了上半年的最高峰。這些城市在未來5年的房地產市場仍然值得看好。

第三，房地產作為保值的最佳渠道之一，在明年較大通脹壓力的情況下，居民會主動地選擇減少持有貨幣，而增加購房計劃。

此外，從政策的管制來看，至明年春季，房地產新政就出臺一年了，在這一年中，房價基本穩定，這樣，繼續調控的壓力會大為減輕。而在明年初，銀行按揭貸款的發放，也很可能會有所松動。

(雷東升 編輯)

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