樓市進入下半場 考驗房企三大核心競爭力

和訊網訊息 1月15日，上海同策房產咨詢股份有限公司和全國三十多家媒體單位，就中國房地產市場未來發展形勢及房地產企業的應對之道展開了討論。同策咨詢董事長孫益功接受和訊網訪問時指出，中國樓市已經進入了下半場，房企的運營能力、對金融把控的能力、精準營銷能力運的用，將成為房企的核心競爭力。

同策咨詢的研究報告表明，城鎮住房需求的主體人群總量預計在2030年左右達到尖峰，之后加速回落，未來人口紅利趨於平穩，到2020年中國城鎮家庭戶均住宅將達1.1套，按照國際標準，當戶均住宅套數超過1.1時，城鎮住房將全面過剩。全面短缺時代結束，房地產市場進入“白銀時代”，樓市下半場來臨 。

2004年-2013年，由於上半場市場需求推動因素，全國商品住宅平均銷售金額、銷售面積復合增長率分別為25.7%、14.7%，而近5年（2009-2013）全國的住宅銷售金額、銷售面積復合增長率分別為15.2%、7.7%，樓市進入下半場以來行業增速開始下滑。

下半場樓市呈現出三個特征：一是單純依靠高周轉的規模化增長時代已經過去，房地產行業發展趨於平穩，如果房企繼續沿用粗放式模式擴大規模，將會帶來較大的風險；二是房地產行業利潤率下降，房企通過粗放式模式擴大規模獲得利潤時代已經過去，房企必須轉型謀求新的企業利潤來源；三是下半場總需求趨於平穩，市場重心的變化，樓市關注的重心從上半場的開發商b端轉到下半場購房者c端。

孫益功認為，中國房地產行業依靠高周轉、精細化管理、品牌進行規模化增長時代已經過去；在樓市下半場，房企的運營能力、對金融把控的能力、精準營銷能力運的用，將成為房企的核心競爭力。

傳統住宅市場規模化發展空間受限，商業地產、產業地產與養老地產是房企轉型運營的三大方向。非住宅市場將迎來發展機遇。孫益功以萬科為例，商業地產就是萬科轉型中的一個方向，萬科商業地產將探索“輕資產”的運營模式，轉型中國生活消費綜合性平臺提供者，將向文化、旅遊、商業綜合性的商業模式轉型。這些不同類型的地產項目，也將考驗著房企的運營能力。

為拓寬融資渠道，提高金融把控能力，“金融業+加工業”模式將會成為趨勢。930政策推進reits試點，打破商業地產、養老地產、產業地產等運營類項目的融資瓶頸，未來這些項目的運營價值將逐步得到體現。

為實現精準營銷，“房地產業+互聯網”模式將會成為趨勢，注重對購房者c端的精準把控能力，通過購房客分級管理和各種精準營銷工具相結合，實現房源和購房者之間的精準營銷將成為每一個房企面對的問題，都希望借助於移動互聯網技術，獲得精準消費數據，從而進行精準定位，為商戶和消費者提供增值服務。

孫益功說，從地產大佬對於互聯網的重視開始，互聯網的思維模式將會逐步在房企的開發建設、產品定位、營銷模式、資源整合中逐步體現。房企與互聯網的融合，不僅僅停留在業務層面上，還包括房企經營思路、開發模式的重塑。“這種改變，也許不能在三五年內影響或改變房地產行業現狀，但是卻可以折射出房地產未來的發展之路。”