北京將全面叫停"商改住" 部分在售樓盤稱不受影響

限購政策的執行，令不少開發商和購房人將目光投向了“商改住”項目。近日，北京市住建委等五部門聯合出臺《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》（下稱《通知》）。該通知稱，自6月1日起，商業、辦公類項目將不得設計成住宅的格局出售。

北京房地產協會副秘書長陳志表示，這意味著“商改住”行為將被全面叫停。北京中原地產三級市場研究總監張大偉則向本報記者表示，該政策主要是針對規劃審批階段的項目，而已通過規劃審批的項目應該不受約束。“至少6個月后才能在市場上看到該政策的影響。”

嚴控“商改住”

《通知》對商業用地各個環節的審批提出了更嚴格的要求，“開發企業要嚴格按照土地出讓、立項核準、規劃許可等相關部門批準文件組織商業、辦公類項目開發建設，落實項目規劃用途。”

對于LOFT等建設行為，《通知》明確規定：“對擅自內部加層、增加建筑面積的不予規劃驗收合格。”此外，還要求“商業、辦公類項目一般應采取公共走廊、公共衛生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計。”陳志分析，上述要求意味著，商業、辦公類項目不得像住宅那樣，每戶設衛生間。

實際上，對于購房者而言，“商改住”項目潛藏著諸多風險。

“產權認證就是最大的問題，由于是商業用地改建成住宅，性質沒有改變，消費者很可能拿不到產權證，再加上商業用途的土地產權一般為40年或者50年，如何續期尚無明確政策，法律上對這些問題都沒有明確的規定和限制。再如，由于土地性質的原因，‘商改住’房屋每年都要征收房產稅。”業內資深人士賈臥龍表示。

灰色地帶

盡管過去兩年，住房和城鄉建設部曾多次提出對房地產開發領域規劃違規及違規變更容積率的行為進行清查，但商改住項目一直處于“灰色地帶”。近幾年，北京以商業或辦公樓性質立項，但最后以住宅或LOFT、商務公寓等形式出現的“商改住”項目層出不窮。

本報記者昨日走訪了北京部分商改住項目，發現多數項目依舊熱銷，并未受到新政策的影響。

“我們項目不受限購令的限制，之前買過房也沒關系，買多少套也沒關系。”北京朝陽區某項目的一位銷售人員告訴記者。盡管該項目開盤才1個月左右，但在項目的銷控表上，可看到大部分房子已出售。

據銷售人員介紹，該項目開盤價約為1.8萬元/平方米，目前均價已升到2.2萬元/平方米，未來再開盤的幾棟樓還會漲價。當本報記者詢問該項目是否為商業用地時，該銷售人員含混地說：“項目不是商業用地，新政策針對的是商改住項目，而我們是商住兩用項目，不受影響。購房者最終拿到的不是普通住宅的房產證，而是辦公樓的房產證，但并不影響租售和居住。”

記者了解到，該項目當初進行掛牌的編號為“京土整儲掛（朝）[2009]079號”，建筑使用性質為商業金融；出讓年限為商業40年、綜合50年。“根本沒有所謂的‘商住兩用’，那是開發商自己起的名字，市場上大部分商住兩用項目，其實最初是商業或辦公樓用地。”張大偉表示。

“我們項目是商住兩用，跟商改住沒有關系。”北京通州K2百合灣一位售樓員告訴記者。實際上，該項目新開的兩棟樓只有50年產權。政府為控制住宅用地的供應量，保證住宅區域附近有充足的配套，會在不同的區域規劃適當的商業用地。而開發商將招拍掛取得的商業用地擅自改建成公寓住宅，于是出現了這種40年產權的LOFT公寓。

而在“限購令”對住宅投資需求的抑制下，商改住項目由于不受約束，一直游離在調控政策之外。根據北京市房地產交易管理網的相關資料，目前北京有近50個商改住項目在售。