武漢地產黑馬許曉明巨富曝光

東邊日出西邊雨。正當許多地產公司苦於資金壓力之際，商業地產公司武漢南國置業卻在IPO重啟後，率先踏上了上市之旅。

8月7日,證監會發審委正式審核通過南國置業的首發申請。這是6月份國內IPO重啟後首家上市的地產公司。

南國置業招股說明書顯示，該公司的第一大股東為公司董事長許曉明，發行前總股本為43200萬股，本次擬公開發行4800萬股，發行完成後，許將持有公司71.12%的股份。

「南國置業的業績在圈內只能是中等，不過，五道口畢業的許曉明上層人脈深厚，一直在運作上市事宜。」8月7日，武漢多名地產圈內人士對記者說。

許曉明其人

以「房地產行業思想者」自稱的南國置業成立於1998年。在武漢房地產市場低調潛行11年後，南國置業終於奔向了上市之路。

記者掌握的資料顯示，南國置業實際控制人許曉明1988年7月從北京五道口的中國人民銀行總行金融專業研究生班畢業後，即進入中國人民銀行深圳分行金管處，從事證券市場管理工作。其間，許曉明參與了很多證券法規的起草。四年之後，許加盟中國寶安集團，出任該集團副總裁。斯時，28歲的許曉明與同事主持操作了中國證券史上第一例收購兼併案——寶安收購延中實業。

1998年，許曉明回師武漢，創辦武漢南國置業。

武漢地產圈內人士介紹，許曉明在武漢南湖開發的兩個項目：中央花園和風華天城，屬寶安集團在武漢地塊的一部分。前者開發於1998年，總建築面積27萬平方米；後者開發於2002年，總建築面積24萬平方米，還有少量項目尚未開發完畢。

「因是招拍掛之前拿的地，且許曉明和寶安集團的淵源，地價便宜，南國置業在南湖項目上完成了初步的原始積累。」上述武漢地產圈人士透露。

2005年，許曉明轉戰漢口，在西漢正街市場開發總建築面積達47萬平方米的「南國大武漢家裝項目」，由此邁開了公司進軍商業地產的第一步。

武漢房地產開發協會一位專家認為，武漢商業地產競爭亦不像住宅市場那麼激烈，「其轉型屬明智之舉」。

創業11年，南國置業成為了武漢地產界一隻黑馬。南國置業2006、2007、2008、2009年1-6月營業收入分別為5.22億元、5.79億元、5.54億元、3.91億元，淨利潤分別為1.31億元、1.66億元、1.61億元、0.72億元。

許曉明在做大公司的同時，充分運用自己的人脈，為公司上市鋪路。

南國置業的監事會主席為周道志，也是國內資本市場一位重量級人物，是許曉明在人行深圳分行工作時的領導。而公司獨立董事吳曉東先生，則為中國證監會前官員、發行審核委員會委員，現任華泰證券高管。

土地儲備和資金投向之辯

南國置業首發通過之時，業內人士對其土地儲備偏少和募集資金投向則爭議聲不斷。

南國置業招股說明書顯示，公司土地儲備為275畝，總建築面積逾80萬平方米：分別為大武漢生活廣場，31.5萬平方米；南湖城市廣場，7.5萬平方米；南國中心一期為11.7萬平方米，南國中心二期18.6平方米；北都城市廣場為9.9萬平方米。

8月4日和8月5日兩個下午，記者驅車武漢三鎮，對該公司的土地儲備項目進行了查看。記者現場看到，南湖城市廣場項目尚在平整地塊。南國SOHO售樓人員告訴記者，此產品預計明年4月份左右推出，為4棟小高層。

在漢口姑嫂樹路的一處工地，門口上掛的牌子顯示是：南國·六合盛鞋業廣場。據工地一位工作人員向記者介紹，該項目開工才十幾天，目前還在平整地塊。

在江漢北路與解放大道交接處的地塊，為南國置業的南國中心一期和二期項目，記者發現，靠著馬路的小格間商舖，已全部被拆除；裡面幾層高的樓，已空空如也，項目正處於拆遷狀態。南國置業的洪廣首座和大武漢家裝兩個項目，則處於武漢的核心地段洪山廣場和西漢正街。

一位券商研究員指出，除了姑嫂樹的北國城市廣場項目外，南國置業土地儲備都處於武漢核心地段，有利於商業地產的銷售。不過，這位研究員指出，80萬平方米的土地儲備，對商業地產公司來說並不多，對公司可持續發展有一定影響。

「如果80萬平方米的商業土地儲備可上市，國內很多公司都具備這個資格」。上述研究員分析。

這位研究員的話是有事實依據的。僅以武漢為例：2009年3月，萬達宣佈將向武漢投資100億元，建設中國梅花產業基地、新華西路商業中心、武昌濱江商業中心三大項目。而僅萬達新華西商業中心，即佔地100多畝，地上地下總面積約60萬平方米。招股說明書表明，武漢龍騰置業在漢正街的一個商業項目，建築面積即達80萬平方米；武漢利嘉置業在武漢光谷的步行街項目，總建築面積達120萬平方米，其中商業地產面積即達40萬平方米。

除了項目儲備外，南國置業的部分募集資金投向讓人匪夷所思：用來還債和置換公司已投入資金。招股說明書稱，南國SOHO北區已於2008 年12月取得《建設工程竣工驗收備案證》，並於2008年底至2009年初陸續交房。南國SOHO北區的募集資金8000萬元到位後將用於支付尚餘工程款3200萬元、償還銀行貸款2800萬元、置換已經投入的自有資金2000萬元。

「一般上市公司增發時，才會用募集資金還債，很少有新上市公司用募集資金還債的。而南國置業這個項目已經銷售完畢，募集資金用來還債和置換公司投入資金，太不可思議。」一券商人士指出。

事實上，南國SOHO北區的收入已經入賬。招股說明書表明，南國SOHO北區2009年1-6月營業收入為28254.70萬元，占公司當期主營業務收入的72.19%；2008年南國SOHO北區營業收入為5576.12萬元，占公司當期主營收入的10.07%。

這樣的事例，又在大武漢家裝U座(商務樓)項目上演。招股說明書稱，該項目已於2009年3月正式開業運營。U座(商務樓)募集資金4000萬元到位後，將用於支付尚餘工程款1300萬元、置換已經投入的自有資金2700萬元。

8月5日和8月6日上午，記者多次撥打南國置業招股說明書留下的電話，均顯示無人接聽狀態。8月6日上午，記者數次撥打南國置業網站留下的電話，表明採訪意圖，一位小姐稱公司高層和證券部人士均在外地，不方便接受採訪和透露公司高管手機。該公司營銷部一位負責人亦稱，「一切以招股說明書為準，不接受採訪」。