義烏地王違規預售11天未受處 主管部門稱取證難

義烏市地王在未取得預售證甚至連土地都沒交付之下，便開始違規預售，更奇的是，違規預售11天，義烏相關主管部門僅僅對其關注，并未立案調查。

據東方早報9月2日報道，全球最大的小商品城浙江義烏市近日的商界奇聞是新晉全國宅地“地王”開發商制造的——在未取得預售證甚至連土地都沒交付之下，“新地王”項目樓盤即于8月22日開始違規預售。更奇的是，違規預售已11天，義烏相關主管部門僅僅對其關注，并未立案調查。

“新地王”開發商為何如此急于“賣房”？義烏坊間傳言，開發商急著賣樓花是為回籠資金，其自有資金并不足以支付土地款；不管是此前競得的土地，還是這塊“地王”，均需借民間高利貸來運作。

浙聯律師事務所主任戴和平表示，開發商在沒有取得預售證前與購房者簽訂的購房“契約”不受法律保護，后者購房款很可能打水漂。

土地款首付未繳就預售

義烏國際文化中心東南角的“中心區07、08”宅地總建筑面積47.2萬立方米，地段稀缺。8月11日上午，經過2小時、251輪競價，浙江省義烏市現代房地產開發有限公司(以下簡稱現代房產)以高出起拍價一倍、72.19億元總價(樓面價15302.44元/平方米)競得該地塊，這是迄今為止國內總價最高的宅地。當時現代房產負責人接受媒體采訪時曾表示，“這塊地如何設計開發，還沒具體計劃。”

但商業奇跡在11天內誕生——從“沒有具體計劃”到突然開始預售。據媒體公開報道，8月22日開始，現代房產開始預售“新地王”上的樓盤。

早報記者調查發現，該公司幾乎每天都在當地報紙刊登整版廣告推介，“中心區07、08”地塊被定義為“現代城”住宅項目。有媒體報道，“現代城”僅8月22日預售收款就達數億元；至8月24日，通過違規預售已回款近10億元。

這是能讓人一眼看穿的商品房違規預售行為。義烏市國土局人士表示，“現代城”地塊至今連首付款都未繳納。按規定，50%的首付款必須在出讓40天內支付，1年內付清尾款；然后才可能交付土地，供現代房產開發。

“‘現代城’的預售證都沒上報，現在是不能銷售的。”義烏市建設局房產科科長樓棋樟表示，按住建部《城市商品房預售管理辦法》規定，只有在土地交付后，辦理了用地規劃許可證、用地許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，建筑體高出地面等“硬杠桿”滿足后，才有望頒發預售證，可現在該項目沒有具備其中任何一樣條件。浙江省國土資源廳網站顯示，義烏“07、08地塊”的開工時間定為2013年2月14日，竣工時間定為2016年2月14日。按此推算，此地塊上的“現代城”至少1年半后才有望獲得預售證，進行合法銷售。

部分房源已在中介掛牌

證明現代房產確實在“預售樓盤”也不難。8月30日，早報記者在現代房產銷售展示中心看到，約10組購房者在向銷售人員詢問關于房產的種種細節。據銷售人員介紹，小區總計26幢3000多套公寓，戶型覆蓋大中小，從90多平方米到200多平方米均有，毛胚，銷售均價2.88萬元/平方米，約3年后建成。若要購房，只能在其中的5幢樓房進行挑選。因為這些房源被公司股東獲取，可以先行出售，其他房源要過段時間才能出售，若有意向，可先進行意向登記。

早報記者以購房者身份，隨銷售人員從1樓的銷售展示中心進入4樓1個房間。該房間墻上除貼著項目總平圖外，還貼著在售5幢樓房的價格表。工作人員表示，早報記者相中的該幢樓房共計27層，2梯4戶，東邊套只剩下4、8、18層。18層樓層較好，中間套單價3.18萬元/平方米，東邊套單價3.48萬元/平方米。9月10日之前付款150萬元，可享受單價直減3000元的優惠；9月20日前再付款70萬元，享受中間套單價直減3000元的優惠。

該人士表示，公司會與購房者簽訂1份收款證明，注明購房者所買房號、戶型。大約1年多后可與購房者簽署正式購房合同，購房者屆時可申請房貸。

而短短幾天，不僅在現代房產售樓處，連在義烏的房產中介也已能“買”到“現代城”的期房。喜旺房地產信息服務中心人士表示，“現代城”的好房源都被關系戶掛到中介了，購房者要加價10萬-20萬元/套，才能由“原房東”陪同到房產公司更名，即把收款證明的戶名更換到新購房者名下。

主管部門僅關注，未立案

8月31日，早報記者就“現代城”涉嫌違規預售一事致電開發商，后者并不承認有賣房行為，表示貼在銷售展示中心墻上的總平圖和戶型圖僅僅是展示。

《城市商品房預售管理辦法》規定，開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰，即由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

樓棋樟表示，“現代城”連日的整版廣告他已引起警覺，并告知了義烏市綜合行政執法局。該市對于樓盤違規預售的查處權限在綜合行政執法局。

義烏市綜合行政執法局紀委副書記吳榮軍表示，8月29日該局曾連同市建設局到現代房產，提醒其就旗下項目要進行合法銷售、依法建設，相關手續必須齊備。目前正關注“現代城”涉嫌違規預售一事，但并未就此立案調查。因為查處違規銷售取證較難，即便到現場拍攝了展示圖等畫面也未必能作為證據。除非購房者愿意提供付款證明。

據當地知情者反映，此前現代房產“商業中心”項目也曾提前預售，而該公司近兩年來從未因違規售房遭處罰。

“購房契約不受法律保護”

2008年，義烏市政府頒布《義烏市商品房(預)銷售合同網上備案系統管理辦法》，規定自該年9月1日起出讓土地建造的商品房均需上網銷售。

浙聯律師事務所主任戴和平表示，據最高法院《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》，“現代城”因無預售證，不具備銷售條件，其跟購房者簽署的購房契約無效，不受法律保護。這意味著，這幾天購買“現代城”的人存在諸多風險。如一旦房價上漲，開發商不承認此前售房契約，欲提價售房，購房者只能干瞪眼。開發商一旦資金斷裂，“現代城”成了半拉子工程，購房者就可能既沒房子，也取不回購房款。樓棋樟也認為，購買違規銷售的房產，購房者有可能承擔開發商轉嫁的風險。

義烏市建設局規劃科科長吳新宇表示，按規定，開發商必須在領取預售證前報批方案，包括項目總平圖和戶型圖，可“現代城”目前并未申報，這意味著“現代城”目前展示給購房者的總平圖和戶型圖并未獲批，購房者買到的房子建成后未必就是現在在圖紙上看到的樣子。

(陳巍 編輯)

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