高危處境下房地產信托該何去何從

5月關于房地產信托的消息又一次引發了業內的震動。盡管銀監會高調澄清了并未叫停房地產信托，但市場上普遍認為，收緊房地產信托的意愿正逐漸加強。而面對房地產信托日益高漲的收益率和監管層的密切關注，房地產信托該何去何從？

今年以來，房地產信托的成立數量經歷了1、2月的短暫回調之后，從3月開始回升。據不完全統計，今年前4個月共成立230款房地產信托產品，規模達629.58億，同比分別增長91.66%和60.73%。在不斷收緊的風聲和監測下，5月前三周新成立的房地產信托產品又大幅度回落，截至5月29日，新成立房地產信托產品24款，成立規模僅為78.78億元。以筆者的觀察，總體來看，今年第一季度新增房地產信托融資規模為710.9億元，相對于同期新增房地產貸款5095億元，房地產信托融資并未像外界所傳的那樣已成房地產融資的主要來源。

但中國房地產信托的確蘊含著巨大風險。去年10月之前，房地產信托最低年化收益率在5.50%到6.00%之間，10月后達到6.60%。據不完全統計，今年1至4月房地產信托的平均年收益率高達9.6%，相對去年房地產信托的平均年收益率，增長了7.62%，而信托產品的最高預期收益率從11%一路漲至15%，個別房地產信托計劃甚至以最高超過20%的收益率來吸引投資者。房地產信托產品的運行成功主要寄托于相關地產項目的如期開工和完工，并完成銷售，如果因政策性因素或財務等原因導致其中任何一個環節出了問題，都將極大地威脅房地產信托產品的安全，還可能給信托業發展帶來無法挽回的損失。

面對日益嚴峻的通脹，信托收益和信托成本也持續走高，房地產開發商通過信托計劃融資的成本一般均在15%以上，高者甚至達25%至30%，這一成本水平對房價漲幅受限的房地產來說，無疑帶來了沉重的財務壓力，肯定會對房地產信托的兌付產生影響。另外，由于銀行融資成本低于信托，因此符合要求的房企大都選擇在銀行貸款，只有不合標準的房企才會轉向融資成本更高的信托市場。這些房產公司往往會開出高額的收益率，吸引信托公司與之合作。但這些房地產企業所能承受的融資成本其實很有限，一旦資金鏈斷裂，信托公司將面臨產品到期無法兌付的流動性風險，繼而可能引發信托公司利益嚴重受損或者破產的可能，甚至有可能會引發信托業的系統性風險。

目前，房地產信托已成信托公司業務和收入的主要來源，但房地產市場的風險已對房地產信托業務形成了巨大壓力，一旦遭遇風險，將使整個信托行業“傷筋動骨”。５月１７日的一條房地產信托將被叫停的傳言，導致經緯紡機的股價在次日暴跌９％，而經緯紡機就是中融信托的控股股東。這再清楚不過地表明信托行業已逐步被房地產信托“束縛”住了，而這種“束縛”所產生的風險，遠遠超過房地產風險對商業銀行的影響。因此，證監會運用房地產信托業務風險監測表全方位監測房地產信托項目，既是為了監測房地產信托的融資數量，也是為了防止房地產信托發展過快而帶來的風險積累。顯然，后一個目的更為重要。

筆者認為，金融工具如果用得不當，會帶來莫測風險。但工具如何用畢竟是技術問題，可以通過實踐摸索改進，不是通過禁止能解決的。禁止只是把金融供給停止了，但需求卻不會因此消失。在現階段嚴厲調控房地產的大背景下，房地產信托作為建設多層次房地產融資市場的要求，具有存在的合理性。如果相關部門強行叫停房地產信托，那么部分房地產商的資金鏈就有斷裂的可能，部分信托企業就有可能面臨兌付風險，而房地產行業也有可能會“硬著陸”。

因此，現實的選擇或許是，以基于風險性和收益性判斷的市場化原則為測定房地產信托業務以及業務規模的大小的唯一依據。面對風險不斷加劇的環境，一方面，信托公司要大力提高自身的信托財產管理能力和風險控制能力。對于處在存續期內的房地產信托產品必須進行嚴格的項目審查、風險評估和運行監測，以最大限度地防范和控制風險；另一方面，在設立新房地產信托產品時，應真實、全面地披露房地產投資領域的相關信息，對項目可能存在的市場風險、政策風險、經營風險以及各種不可預見的風險，應充分揭示，按照投資者市場化的判斷和選擇設計產品，必要時可規定融資類房地產信托的總規模上限，以此力爭使風險損失最小化和風險收益最大化。