從「極為特殊的半年」看萬科的潛在危機

和訊房產消息 8月22日上午，萬科A(000002)在深圳（樓盤）大梅沙萬科中心舉行2016年中期業績發布會，在萬科半年報的「董事會報告－管理層討論與分析」一項中，第一句話便是「2016年上半年，是萬科32年發展史中極為特殊的半年」，開頭就將「股權事件導致經營承壓」的問題亮了出來。

很多人注意到，萬科董事會主席王石、總裁郁亮沒有參加中期業績會，相關媒體披露的內容也僅以「身陷股權之爭」籠統表述了缺席原因，據了解，王石已經多次不參加萬科業績會，而郁亮幾乎從未缺席。

萬科半年財報數據顯示，萬科2016年上半年累計實現營業收入747.95億元，同比上漲48.80%；歸屬於上市公司股東的凈利潤53.51億元，同比增長10.42%；

此外，萬科上半年銷售面積1409.0萬平方米，銷售金額1900.8億元，同比分別上升55.8%和69.9%；實現結算面積654.6萬平方米，實現結算收入724.8億元，同比分別增長43.6%和49.7%；房地產業務的結算均價為1.12萬元/平方米，較2015年同期上升4.2%。

截至6月底，萬科總資產7123.07億元，較年初增長16.52%；歸屬於上市公司股東的所有者權益974.61億元，較年初減少2.72%；資產負債率則由77.70%上升至80.60%。

盡管萬科管理層將今年上半年定義為公司歷史上「極為特殊」的半年，但銷售額、結算收入、總資產等仍創歷史新高，不過在此之外，也有一些潛在問題需要管理層注意，其中和訊房產注意到的是已售未結資源進一步增長背後潛在的規模危機。

萬科董秘朱旭在業績會上表示，上半年公司營收748億元，同比增長48.8%，但凈利潤53.5億元，同比增長只有10.4%，大幅慢於收入增長的原因是當期結算的相當一部分項目 為 2014 年房地產市場調整期內售出的項目。

在萬科半年報中關於「已售未結情況」中指出，由於銷售規模遠高於結算規模,公司已售未結資源進一步增長，截至報告期末,公司合並報表范圍內有 2404.6 萬平方米已售資源未竣工結算,合同金額合計約 2977.1 億元,較上年末分別增長 30.6%和 38.4%。

隨着銷售面積的快速增長，竣工面積比例有所下降符合邏輯，但竣工進度也成為不可忽視的問題，尤其是在「股權事件」還看不到終結日期的當下，各分公司的項目進度很可能受到影響。

朱旭也在業績會上指出，「股權事件」在四大方面影響萬科經營，其中「合作伙伴和客戶信心受損」一項也帶來實質性損害，如到6月份，萬科有31個項目因為股權事件遭遇合作中止或者條款變更，萬科物業也有5個項目因為股權事件從合作變成觀望。

此外，團隊穩定性受到沖擊，「6月底以來員工士氣發生變化，普遍對公司未來產生憂慮，6月以後公司的員工離職率上升，招聘方面，優秀人才也開始對萬科的文化和前景擔憂而產生觀望。」

這些方面的影響，將實實在在的反饋到正在和計劃開發的各個項目中，如果未來得不到妥善解決，管理失序將導致萬科目前的規模優勢變為最大的劣勢。

不過，對於寶能、華潤以及新晉的恆大等股東變化事件，以及發行股份購買資產預案遭遇股東分歧、部分股東一度提議罷免全體董事、非職工代表監事等問題，萬科並未表示要采取反擊動作，朱旭表示萬科未來的工作重點，第一個是穩定隊伍，第二個是控制風險，第三個是可持續發展。

針對外界對萬科賬面上握有718.7億元現金，而不增持股權從而增加話語權的問題，朱旭表示，「管理層的作用並不是要加強自己的控制權和話語權，而是要為公司的運營服務。」執行副總裁王文金還表示，萬科沒有任何意向收購其他公司。

此外，和訊房產還注意到，萬科資產負債率則由77.70%上升至80.60，雖然目前的凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產）僅為14.18%，但在「股權事件」的侵擾下，公司各方面出現的風險端倪都需謹慎對待。