恆大寶能逆勢爭搶萬科 隱藏三大驚人深意

和訊網消息 上市房企爭奪戰正越發激烈。

從2015年底「寶能系」舉牌萬科，到2016年4月恆大舉牌廊坊發展(600149,股吧)，再到近期恆大舉牌萬科，舉牌上市房企開始了一波小高潮。

不過，從房地產市場長期趨勢來看，市場公認房地產企業「黃金年代」已過；盡管房地產崩盤概率較低，但房地產企業「暴利」不再已是必然。因此，外界對於恆大舉牌萬科的解釋也多是許家印的個人野心，「寶能」舉牌萬科也被認為是「野蠻人」的胡來。

在房地產行業走下坡路、房地產企業低盈利、高估值的背景下，九州證券首席經濟學家鄧海清卻認為，投資人並不是傻買、炒作，而是有很大深意。

首先，買上市房企買的不是企業，而是一二線城市的土地庫存，以及一二線的房產庫存。

回顧中國土地價格變遷，2008-2016年，一線城市土地價格由2000元/平漲到8000元/平，二線城市由1200元/平漲到2400元/平，而三線城市土地價格幾乎沒有上漲，長期維持800元/平不變。再看一線城市土地價格上漲的歷史，2008-2012年一線城市土地價格漲幅很小，真正的土地價格上漲是在2013-2015年，一線城市平均土地價格直接由3000元/平漲到8000元/平。

由於上市房企的土地以成本法計價，近兩年的土地價格暴漲並未反映在房地產企業的PE和PB上，對於持有大量一二線城市土地和房產資源的房企，其真實PB可能已經大幅下降。因此，房地產企業與其他企業有個很大的區別，房地產企業的庫存有投資的屬性，特別是一二線城市的土地和房產庫存。

其次，在「資產荒」和投資回報率下降的大背景下，房地產企業具有相對穩定現金流，相對長期投資價值上升。

上市房企規模大、盈利相對穩定，對於大體量資金而言是優質標的。盡管房地產行業「黃金時代」結束，但仍處於「白銀時代」；作為長期投資而言，相比其他行業仍有優勢。

第三，保險公司與地產公司舉牌的目標有所不同，保險公司舉牌更看重產業整合和會計報表合並。會計報表合並的邏輯較為簡單，當保險公司持有上市公司比例超過20%，保險公司可以將股權列入長期股權投資科目，合並被投資公司凈利潤，二級市場股價波動對保險公司的影響將被消除。

而產業整合因素是指保險公司希望通過地產公司進行實體和資本運作，例如養老地產、商業地產、資產證券化等均是保險、地產的合作點，保險公司可能希望通過控股地產公司實現「1+1＞2」的效果。

總之，鄧海清認為舉牌上市房企並未「一時興起」，背後是一線土地價格暴漲、限制土地供給和房企拿地導致持存量土地的房企估值重估，房地產行業見底之後的穩定現金流的優勢凸顯，保險公司進行產業整合和會計報表合並意願。

鄧海清表示，在嚴控一線城市土地供給的政策不變的前提下，一線城市土地未來仍將是稀缺資源，一線城市土地價格和房價易漲難跌，舉牌優質上市房企確是精明的投資。