樓市變局前夜：「收信貸」降槓杆為下半年熱點城市樓市降溫

中指數據顯示，2016年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為12009元/平方米。百城房價環比上漲1.63%，漲幅較上月擴大0.31個百分點。從漲跌城市個數看，66個城市環比上漲，30個城市環比下跌，4個城市持平。同比來看，全國100個城市（新建）住宅均價較去年同期上漲12.39%，漲幅較上月擴大1.21個百分點。另外，北京（樓盤）、上海（樓盤）等十大城市（新建）住宅均價為22945元/平方米，環比上漲2.20%，漲幅較上月擴大0.68個百分點；同比上漲17.19%，漲幅較上月擴大1.21個百分點。

上述數據表明，進入下半年以來，熱點城市的房價仍然在高位上漲，樓市仍然沒有出現降溫的跡象。尤其是去年下半年至今，隨着大部分一二線城市樓市出現復蘇和好轉，北上廣深一線城市、合肥（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、廈門（樓盤）、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）、東莞（樓盤）、佛山（樓盤）等二三線城市樓市出現「日光盤」和「買漲不買跌」的火熱局面，甚至土地市場也是「地王」頻現。

那麼，上述城市出現「日光盤」和「買漲不買跌」的火熱局面之後，樓市調控政策會有哪些變化呢？相關政府部門是不是對於「買漲不買跌」現象坐視不管呢？顯然，不是。

樓市調控政策開始逐步收緊

幾個消息顯示樓市政策面開始逐步收緊。

比如從近期官方的表態來看，證監會已經收緊上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥等地也陸續出台了「控地王」相關收緊政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。

此外，除了京滬深樓市調控政策在上半年收緊之外，7月1日合肥樓市新政正式實施：二套房最低首付款比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付款比例均為60%，且停止住房公積金個人住房貸款，其政策的主要出發點也是降低信貸杆槓，限制投資客，為火熱的樓市降溫。

7月9日，廈門市國土資源與房產管理局發布通知，宣布自7月15日起調整住房信貸政策，對樓市進行新的調控。至此，廈門成為合肥之後第二個出台限貸政策的二線城市（盡管後期因為政策制定權限等問題官方撤銷該政策，但是由於房價上漲幅度過快，信貸政策收緊也是遲早的事情）；近日，南京、蘇州也紛紛傳出樓市「限貸」的消息，核心內容是二套房貸首付比例提高，通過「降槓杆」的方式為高燒的樓市降溫；深圳（樓盤）首套房利率已經從基准利率的八八折回升至九折，九折以下利率再難現了。

此外，7月18日上午，住建部部長陳政高親自主持，邀請萬科、融創、恆大、碧桂園、保利、綠地六家房企董事長與會，對2016年樓市進行摸底，尤其是一二三四線城市的土地市場情況和去化及存量壓力，並為下一步政策調整支招。

顯然，無論住建部是否約談房企，熱點城市樓市調控政策已經開始收緊，那麼，下半年樓市調控政策層面會出現哪些變化？同策咨詢研究部總監張宏偉認為，住建部在7月18日約談房企意味着中央層面已經開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是針對房價上漲過快與「地王」頻現的城市來講，未來這些樓市走勢仍然面臨不確定性，尤其是當樓市進入下半年之後，上述城市樓市將受到各方面的不確定性因素的影響，比如，政府開始出台措施「控地王」、個別熱點城市信貸政策開始收緊、市場進入調整期等等，在這樣的市場背景下，樓市會進入調整期，甚至個別房價上漲過快的城市會出現下跌。

「收信貸」降槓杆為下半年熱點城市樓市降溫

從上海、合肥、廈門、蘇州、南京等已經出台調控政策或擬出台調控政策的城市來看，下半年熱點城市樓市調控已經進入政策出台的「前夜」，重啟「限貸」已經是大概率的事件了，核心內容顯然是通過「提首付，降槓杆」的方式為高燒的樓市降溫。

從近期銀行等金融機構的政策面動作來看，據媒體報道，已經有部分銀行開始通過「降槓杆」的方式控制投資樓市的風險，比如，風控較嚴的興業銀行(601166,股吧)已經開始大幅收縮開發貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調；其他部分銀行也開始「有條件」上調首付比例；部分基金開始上調利率。

另據媒體報道，工行個人商用房貸款最低首付款比例由50%調整至70%，貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時有所提高。此外，對個人商用房貸款合作項目范圍也作出了進一步的范圍劃分。要求全國范圍內重點選擇北京、上海、廣州（樓盤）深圳以及直轄市、省會城市房地產開發貸款支持的項目。

此外，從開貸款的角度來看，為了規避樓市投資的金融風險，當前銀行、金融機構對於房企的開發貸周期已經由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款（全國范圍內的措施，不僅僅針對上海），此時房企的短期貸款資金還是較為緊張的。

總的來看，對於住宅市場來講，由於市場市場過熱，除了京滬深等一線城市外，合肥、廈門等核心二線城市樓市也開啟了信貸政策收緊的大門。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，住建部約談房企之後，熱點城市也應該開始思考接下來樓市政策走勢了，尤其是國家統計局公布的房價上漲幅度排名TOP10以內的城市來講，未來政策層面面臨收緊的可能性。筆者認為，預計南京、蘇州、武漢、、杭州、東莞、佛山等上述核心二三線城市也會在三季度跟進提高首付「降槓杆」的信貸政策。從上述城市政策面變化的趨勢來看，通過提高二套房首付比例「降槓杆」成為未來核心二三線城市樓市政策的重要特征。

由此可見，表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場出現量價齊升，「地王」頻出也推動房價繼續上漲，但是，由於首付比例的提高導致的槓杆率降低、政策面預期收緊與市場調整的來臨，上述城市樓市火熱的之後將面臨調整的風險，市場也會因此而降溫。