【高端專訪】張華容：資產管理是商業地產下一個風口

「項目多了，電商過了，經濟疲了，創新弱了。」有人如是形容當下商業地產市場局面。近年來，全行業從過去的定位難、招商難，到目前的運營難；商業地產去庫存也因為難度遠超住宅去化而備受關注。

當下商業地產究竟是一種怎樣的狀態？如何破解和改變這種商業地產困局？本期，和訊房產專訪紅星商業董事長張華容，聽她談紅星商業如何在商業地產開發運營的痛點中，找尋到資產管理的市場機遇，以及紅星商業成功運營愛琴海背後的商業邏輯。

和訊房產：在當下的市場環境下，紅星商業提出做全產業鏈資產管理服務，主要基於哪些考慮？紅星商業300個模塊的全產業鏈，有哪些優勢？

張華容：紅星商業的全產業鏈資產管理服務覆蓋拿地、規劃設計、建造、後期運營和資產管理等方面。在目前大量存量資產亟待盤活，增量不減的狀態下，我們面對的合作需求是多樣化的。對於傳統地產公司（或專注住宅、或專注商業、寫字樓）而言，其業務團隊不一定設置那麼完備。有了市場的需求和空間，作為一個商業運營公司，我們可以幫合作伙伴解決商業資產盤活的全產業問題。

在土地研判、規劃設計、商業功能設置、商業建造標准等方面，紅星商業可以給出專業意見。通過我們300多個節點的介入，基本上能夠解決從土地獲取到運營階段的一些盲點或過程中的不必的彎路和硬傷。而且我們不僅能解決問題，同樣也能創造效益。

這個過程中，有三大好處。

一是能減少一些拆改或非專業、不適用的規劃設計；

二是能提高商業物業使用率；

三是能盡量融合各個矛盾部門的溝通，讓時間節點更緊湊，節約溝通時間。比如昆明（樓盤）愛琴海項目，從開工到開業，比原計劃節約了四個多月的時間。

和訊房產：現在對紅星商業訴求最多的是哪類企業？

張華容：除了已經擁有商業運營團隊或者品牌的傳統地產開發企業，其他擁有商業土地或者資產需要開發的企業對我們需求都很大，今年上半年，紅星商業的發展團隊就接到200多個合作意向征詢。

目前跟我們接洽的，有專業的房地產開發商，或者地方的綜合性房地產開發商，還有一些企事業單位，他們手頭有一定的土地儲備或資產需要盤活，但沒有自己的商業運營團隊。這樣的市場現狀給專業的商業團隊創造了一定機會。

和訊房產：紅星商業目前服務管理的資產規模有多大？對城市的判斷和選擇有怎樣的標准？

張華容：紅星商業目前的簽約、籌建、管理的面積約200余萬平方米。

我們的戰略規劃原則上是北上廣深一線城市和主要的省會城市。但未來會根據所在城市的輻射，甚至可能下沉到三四線城市。我們會做兩類市場，一是存量，一是增量。用我們的專業運營能力去撬動這個龐大的市場。

和訊房產：目前愛琴海已有5個項目，2017年開到10個，在目前的經濟環境和商業環境下，如何實現擴張？

張華容：紅星商業對於愛琴海購物公園的運營，一直不強調速度與規模，但我們對於市場的快速發展有很大信心，原因主要有兩條。

一是從市場的供應量看，我們如何實現快速。二是從內部運作流程和運營方式上如何應付這種速度。

首先，我們預計市場供給量會持續存在。從政策和國家宏觀層面看，政府還在不斷推出綜合用地，商業項目的增量並沒有減少。現在說的商業地產過剩，只是區域性飽和、結構性飽和。

其次，在增量存在的情況下，國內商業地產的運營慢慢走向專業化，涌現出像紅星商業這樣能夠在全產業鏈上提供服務的專業公司。對於很多地產開發企業來說，委托紅星商業這樣的運營商進行專業的資產管理成為了優勢之選。所以，2013年開始的商業地產井噴期，對我們來說，是一個市場機會。

第三，已經形成的一些商業，現在需要進行改造和升級換代。

第四，三四線城市的商業需要豐富、升級，也給我們帶來一些機會。

另外，從內部管理能力上看。我們用三年的時間，開出了四座愛琴海購物公園，以及一座愛琴海城市廣場，並且運營良好，雖然從團隊能力和項目數量上我們還可以做得更多。但我們選擇更加專注，通過這些年不斷嘗試、調整，再嘗試，再升華，把我們的產品以及服務模型打磨好。

這三年，我們在內部經營保障和管理模型上早期做了很多工作，我們會復制管理標准，也會持續創新。在經營、營銷以及服務上，復制的是管理和文化，但從愛琴海的商業空間和業態及功能上看，更多的會是一些變化和創新，會更符合市場變化、當地文化和消費者需求。

在這種狀況下，我們會很用心讓自己能夠保障應付這種快速的、不斷的擴張和做加法的過程。

和訊房產：輕資產運作也是紅星商業的一大優勢，具體如何幫助項目實現輕資產化？

張華容：現在輕資產是一個很熱的話題，紅星商業的資產管理也被歸為輕資產業務的范疇。但紅星商業一直相信，輕資產絕不是委管的代名詞。真正的輕資產是讓資產輕起來，不要讓資產像一個包袱一樣壓在開發商身上。

為了這個目標，紅星商業在全產業鏈服務過程中尤其注重與資本市場的對接，因為資本渠道是讓資產變輕的最佳方式之一。我們也在不斷探尋資產變輕的更多方式，除了較為成熟的開發融資渠道，紅星商業還依靠專業的商業運營，提升資產價值，幫助開發商在資本市場形成一定的金融產品或是形成一種資產的變量。

紅星商業輕資產最大的優勢就是讓不動產的利益相關方都能實現共贏。

和訊房產：目前您在運營愛琴海過程中有沒有一些困惑？

張華容：人的困惑大多來自對於未知以及不確定性，但在探索未知和不確定性過程中一定會有一些確定的方式方法。

很多人為了規避這種不確定性，選擇了標准化。但在我看來，所謂標准化是根據企業的變化而變化的。

在產品層面，紅星商業一直不強調產品的標准化，而是根據市場而變化。但是市場這種變化存在很大的不確定性，我們的標准化就是，在不確定性中保持自己隨着變化而變化的思維。就是一定要去關注市場，關注我們的消費者需要什麼產品，關注目前行業中最前沿的理念與趨勢，這讓我們能夠明確自己接下來還能夠提供給消費者怎樣的可能性。

我們對變化更感興趣，比如非主流人群會怎麼變化，主流人群會要求什麼。如何把一個城市的商業活躍起來，把一個沉寂的物業能產生價值，如何能把愛琴海做得更豐滿和豐富，這不一定是我的困惑，准確的來說是整個紅星商業團隊面臨的挑戰。這讓我們有能力適應市場需求，能夠抓住市場不斷的變化，這對於我們來說是一個挑戰，因為我們的能量畢竟有限，我們的眼界也是有限的。所以我們公司現在盛行不斷學習，同時通過公司內部更豐富和多元化的途徑，能掌握更多的知識。

和訊房產：您對紅星商業的短期和遠景規劃是怎樣的？

張華容：紅星商業短期最大的目標是讓愛琴海購物公園真正成為一個合作伙伴與消費者認可的商業品牌。這就需要愛琴海在成長中要明確自身的標簽與特點。很明確的一點，我們要做的不是紅星商業的愛琴海，我們要做的是大家的愛琴海，我們的合作伙伴與消費者需要什麼樣的愛琴海，我們就會盡力為他們提供這樣的商業形態。

從未來來看，我們希望能夠做出更多更好的項目，但這個過程中我們依然不是希望靠規模取勝，而是追求質的不斷升級，只有更多優質項目的出現，才能支撐我們業績逐年的倍增。未來我們希望每一個省會城市以及其他一些重點城市都能有愛琴海購物公園進駐，這將讓我們有機會為更多城市居民提供更好的生活。