五大房仲巨頭 剖析2015房市走勢

台灣房市在2014沉悶了一整年，進入2015年後，行情仍不見轉好，尤其上有「房地合一」實價課稅及央行升息的壓力鍋蓋，使得房仲業各項買氣調查，看壞房市的比例升高。

面對新的一年，房市會如何走？若是多頭轉空頭，房價會下修多少？而當房價開始鬆動後，何時是自住型購屋者進場的好時機呢？

2015年房市走勢  利空摜頂

《理財周刊》特地邀請中信房屋副總經理劉天仁、永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋、21世紀不動產董事長王福漲、東森房屋董事長王應傑，及住商不動產總經理陳錫琮等五大房仲巨頭，為讀者剖析2015年房市走勢。

《理財周刊》問(以下簡稱問)：去年房市因政府打房，以及九合一選舉的干擾，可說是「悶」到不行，而今年的景氣看法為何？

中信房屋副總經理劉天仁答(以下簡稱劉)：根據中信房屋去年第四季宅指數調查，有34.7％的民眾看壞今年第一季的房價表現，而展望今年房市總體應是價微跌量微增的走勢，主要是政府實價課稅及查稅等動作，不動產市場難望大幅轉好。

但由於「容積率總量管制1.5倍」的新規定將在七月一日上路，建商在這之前多會積極搶建照開發，預估市場供給將大於需求，惟因土地成本高，建商不至於不理性爆量供給，因此價格只會微跌，而價跌又可望促成交易量微幅增加。

21世紀不動產董事長王福漲答：台灣房市去年進入寒冬，政府打房力度毫未鬆懈，交易市場全面進入凍結狀態，全台買賣移轉棟數創十年內歷史新低。我預測，今年房價將會小幅下跌，成為「量增價跌」的局面。

不過，去年因九合一大選影響而遞延性的買盤將全面釋出，我認為，低價小宅依舊會成為主流市場。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋答(以下簡稱葉)：我對市場是持「審慎樂觀」，認為市場迴歸理性，雖然面臨「價修」，但量可望回升。

主要是「房地合一」實價課稅的政策原則已定，即使實施版本尚未敲定，但加重不動產交易利得稅的方向不會變，屋主獲利了結的節稅出場需求會越來越重。而市場供給爆量、買氣需求不振，預售屋、中古屋、投資客、建商、多屋族勢必降價求售。

市場是以剛性需求為主，價格一修正到合理區間，便會有自主買盤接手，成交量自然有回升機會；至於價格修正幅度，則要看區域市場的投資買盤比例、生活機能條件而定。

東森房屋董事長王應傑答：東森房屋在去年底對全台約七百位店東、店長髮出問捲調查，以房仲角度觀察2014年房市的代表字，結果由「悶」字雀屏中選。從數據來看，去年一至十月全台房屋移轉棟數僅26.6六萬棟，推估全年移轉棟數僅約32萬棟，比2003年SARS的34.9萬棟還低。

房地合一稅即將進入立法院攻防，這種低迷氛圍將持續至今年上半年，因而房市仍呈「悶」的狀態不會立即有所轉變。

展望今年房市前景，下修機率仍大於上漲，因為政府即使房地合一政策推動失敗，還是會站在民意的基礎上推出其他打房措施，例如加重持有稅。

住商不動產總經理陳錫琮答(以下簡稱陳)：

從去年第一季政府宣示打房開始，到房地合一政策方向底定，以及媒體不斷傳出高點回檔的訊息，種種利空都讓買氣瞬間凍結，也讓整體成交量估計約在三十二萬棟，來到近年來的低點。

展望今年房市景氣，整體應呈現「量平價跌」；不過相較於北部買氣的寒風，中南部的氛圍似乎樂觀不少，一方面是中南部重大建設陸續完成，另一方面是房價屬於低基期，因此仍有上探的想像空間。

空頭佔上風  房價面臨下修

問：今年房市空頭氣燄似乎較高，房價若下修，幅度為何？

陳：一些精華區應有5～10％左右的盤整，但在賣壓較大的區域，下修幅度可能達15％。

相較於過去幾波多頭，我認為這波雖然價格難免盤整，但在資金潮與低利環境下，只要不是賣壓大、移入人口少、重大建設跳票的區域，都還不至於會出現大幅度崩盤，即使是成交量萎縮，還是會有個別市場的亮點存在；換言之，只要選對區域，目前正是能夠議價的好買點。從另一方面來看，長抱優質標的，即使無法如過去翻倍獲利，但在低利時代依舊可以發揮其保本功能。

劉：今年由於房地合一課稅方案、土地公告現值續漲明顯，及七月後容積總量上限新制上路，建商可能在上半年出現搶建推案的情形，導致供給大於需求，呈現「量增價跌」現象；至於下半年進入2016總統大選及立委選舉的白熱化階段，政局變化將影響不動產市場投資。