綠維創景：泛養老產業集群引導的地產模式

目前我國養老逐步呈現出政府保障型養老和市場盈利型養老雙軌制的趨勢，政府保障型養老由政府組織開發和經營管理的社會福利性老年機構已經開展，而市場化養老趨，也表現出了明顯的發展潛力。養老地產，是這兩年地產投資領域最受關注的地產項目，由於其與醫療、養生等諸多產業的相關度高，而具有極強的產業集聚效應。因此，其發展模式也吸引了眾多業內人士探討和研究。

養老產業

養老產業是指為老年人提供設施、特殊商品、服務，滿足老年人特殊需要的，包括老年人衣、食、住、行、用、醫、娛、學等物質精神文化方面構成的一個產業鏈，是多個產業相互交叉的綜合性產業。

養老產業是依托第一、第二和傳統的第三產業派生出來的特殊的綜合性產業，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性

泛養老產業集群

養老產業自身具有很強的產業集聚效應，使其在區域開發中可以形成以養老為核心的相關產業的集聚，形成"養老引導的區域綜合開發模式"，即泛養老產業集群是未來新型城鎮化的重要動力之一。

泛養老產業集群，是指養老及其帶動的相關產業共同構成的產業整合結構。養老引導的產業集群，最基本的特征就是能夠形成本地化產業聚集。

這個集群由養老核心產業(養老產業本身)、養老相關產業(橫向關聯產業)和旅遊支援產業(縱向關聯產業)三部分構成。養老核心產業是傳統的養老產業；養老相關產業是由養老產業衍生出來的，在技術或市場上有互補關係的產業，包括醫療保健業、健康服務業、美容美體業、養心養生業、旅遊業、娛樂文化業、體育運動業、商貿服務業、文化業、餐飲業、教育培訓業、住宿業等；養老支援產業始於養老產業、養老相關產業縱向聯系的下游及相關聯產業，如交通運輸業、農業、林業、漁業、金融業、保險（放心保）（放心保）業、咨詢服務業、建筑建材業、日常生活用品業、金融業、食品加工業、房地產業、環境保護業等。

一、泛養老產業集群引導的地產開發模式

泛養老產業集群引導的地產開發模式大致可分為15種，統分為五大類：

第一類：與社區共同建設

在目前國內的養老地產項目中，較為常見的一類開發形式是建設養老社區，或依托社區建設各類養老居住產品。例如專門建設大型養老社區，在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。具體來講，可分為以下4種模式：

第二類：與相關設施並設

養老地產項目除了依托社區共同建設外，還可以與一些其他設施結合，共同進行建設，例如與醫療機構、商業設施或其他福利設施設置在一起。此類開發模式能夠充分發揮各方資源優勢，使養老產品和相關設施實現互惠互利。常見的開發模式有以下幾種：

第三類：與旅遊或商業地產結合

養老地產與旅遊、商業地產共同開發，也是較為常見的一種形式。

第四類：與國際品牌接軌

這類開發模式指與國際養老專業品牌接軌，引入外資或運營管理團隊，共同開發養老產品。常見的有以下兩種模式：

第五類：以其他方式轉型

除上述幾類開發模式之外，泛養老產業集群引導下的地產開發很多其他形式。具體說來，有以下幾種：

二、泛養老產業集群引導的地產經營模式

根據養老方式和盈利方式兩個維度，可以將泛養老產業集群引導的地產經營模式歸結為六大經營模式：

目前國家通過政策鼓勵和引導民間資本的進入養老產業，老年客群市場已形成規模，但是民間資本發展養老產業不僅要生存，而且要發展好，這需要政府在土地、財政、稅收三方面制定出更為具體可行的政策，而民間資本可以通過拿地、建設、運營、轉讓四個途徑參與進來，從養老產業涉及的多個領域分享養老產業的紅利。

（審校：楊曉敏）