〈新新聞〉ＱＥ退場 台灣房市轉向買方市場

二○一四年「七合一」增添房市下跌隱憂

財經專家認為，美國QE雖採逐步降溫的方式退場，對房市仍會造成不利影響。若再加上「七合一選舉」等因素，未來一年房市應無過度樂觀的理由，議價空間會拉大。

美國聯準會（FED）自二○一四年元月起正式縮減購債規模，QE（量化寬鬆）緩退，引發升息的疑慮，連帶也可能讓房價鬆動。若依據財政部長張盛和的說法，QE逐步退場對國內短期利率不至於有實質影響，影響較大的是民眾心理層面。

其實，一三年七月傳出QE可能退場的消息後，房市曾出現一波降溫現象，由此可見QE退場對房市的衝擊應是偏向負面。不過，永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋特別表示，由於一三年市場對於QE退場已預做反應，他認為對一四年房市的影響程度將會減輕。

葉凌棋說，基本上，美國政府仍持續購債，只不過購債金額從過去每月八五○億美元減到七百五十億。除此之外，日本、歐洲仍持續進行量化寬鬆政策，整體來說，市場資金仍相當充裕，低利率環境仍可望持續一段時間，預估一四年房市應該是價平或小漲的局面居多。

QE慢慢退，買氣緩緩降

儘管如此，根據壽險業者表示，QE退場傳聞四起之時，的確引發部分投資客開始獲利了結、將資金撤離房市，轉而購買大額壽險保單。依此看來，投資客對於後QE時代房市發展的看法相對是較保守。加上政府查稅動作愈來愈積極，大戶將資金投入房市的意願明顯降低。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰及德明財經科技大學副教授花敬群均認為，美國QE雖採逐步降溫的方式退場，但對房市仍會造成一定程度的影響，主要是因為這個訊號讓市場預期台灣升息的腳步已不遠，購屋負擔增加的情況下，買氣因此受到不利的影響。

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負責幫國泰建設編製房地產指數季報的花敬群說，就他近期對房市的觀察，市場上委賣的物件數量明顯增加，但民眾購屋的意願卻有減弱的跡象，顯示房市已逐漸面臨壓力，不但房價上不太去，且隨時可能出現反轉的局面。

事實上，在FED宣佈QE退場前，根據永慶房屋針對其房仲網會員所做的問捲調查顯示，一三年第四季有近四四％民眾看好未來一年的房價走勢（詳附表），與一三年第三季的調查相比較，減少十二％。除此之外，看壞未來一年房價走勢的民眾，從二八％上升至三六％。就看好度及看壞度的趨勢變化來看，一般民眾對於一四年房市，心態似已漸趨保守。

投資客縮手，房價往下走

仔細觀察房地產相關業者的發言，從過去一面倒看多，近期開始出現一些分歧的看法。日前，商總的會議上，當鄉林建設董事長賴正鎰仍看漲一四年房價，指出房價仍有上漲三至五％的潛力時，東森房屋董事長王應傑卻表示，台灣房價已有過熱的現象，一四年房市或許會呈現「價跌量縮」的局面。

台灣經濟成長狀況不佳，大體上利率應無太大的調升空間。葉凌棋認為，即使升息，台灣房貸利率要上升至三％左右水準，大概也要二、三年時間才會發生。從葉凌棋談話的觀點分析，利率或許不是誘發未來房價短期大跌的潛在因素，房價過高、房市政策、超額供給及政黨輪替等因素交互影響，才是眼前台灣房市所面臨的較大隱憂，尤其是後二者。

根據永慶房屋的資料顯示，全台主要都會區中，新北市、桃園縣、新竹縣市及台中市，均有供過於求的現象（詳附表）。若與近幾年建照核發戶數交叉比對，台中市及新竹縣市的狀況尤其嚴重，未來，這些區域的房市在賣壓浮現之後，民眾必須提防房價出現明顯的跌幅。

花敬群說，依他近期針對上述區域房市所做的研究發現，新北市及桃園縣已有零星個案出現跌價現象，未來是否擴及整個區域，值得進一步觀察。他認為，一四年部分區域房市可能出現房價明顯鬆動的情況。

莊孟翰指出，當前房地產紅單已有減少的跡象，顯示投資客買盤已逐漸縮手，通常在這樣的情況下，議價空間會開始拉大，逐漸醞釀房價下修的壓力。依照過去經驗，通常這種情況維持一段時間後，跌價的趨勢就會慢慢成形。莊孟翰判斷，最快一四年六、七月，供給過多的新北市、桃園縣及新竹縣市等區域，就會出現跌價的局面。

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買方敢開口，議價空間大

許多房地產業者及學者都不約而同將一四年底的「七合一選舉」，列為影響一四年房市的重大轉折因素。事實上，在馬總統民調低迷的狀況下，許多建商為避開「七合一選舉」的影響，紛紛集中在一四年上半年推案。在供給量大增的情況下，建案的去化速度若出現問題，將增加房市反轉的壓力。

花敬群說，「七合一選舉」的過程及結果，可能會對北部房市造成較大壓力。反觀，南部因為一般民眾對於綠營在南部勝選已有心理預期，且南部房價泡沫現象較不嚴重，加上執政黨可能釋出政策利多拉攏南部選民，預期受到的影響相對較輕。

綜觀一四年房市，無論是多數建商口中的「中性偏多」，或是學者口中的「謹慎保守」，預期上漲的空間都不太大。就投資報酬率而言，相較於股票等投資商品，房地產似乎並不是一個最佳選項。葉凌棋特別提醒消費者應有風險意識，對於投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應更慎重。

對自住客而言，一四年房市極有可能從賣方市場轉變為買方市場，儘管房價未必會在一年之內大幅下跌，但議價空間會加大。莊孟翰及花敬群異口同聲呼籲，自住客一定要勇於向賣方出價，當跌勢開始、部分賣方面臨資金壓力的狀況下，運氣好的民眾想要以低於市場行情一○％至一五％的價格，買到房子並非不可能。

林哲良

（來源：《新新聞》，1399期）

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